青岛市外商投资开发经营房地产管理规定
山东省青岛市人民政府
青岛市外商投资开发经营房地产管理规定
市政府
第一条 为吸引外商投资开发经营房地产，加快城市基础设施建设，促进房地产业的发展，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称外商投资开发经营房地产是指国外及港澳台的公司、企业和其他经济组织或个人全部或部分利用境外资金，在取得国有土地使用权后，依照城市规划对土地进行的综合性开发建设经营。包括：平整土地并建设供排水、供电、供热、供气、道路交通、退迅等配套基础
设施，形成工业用地和其他建设用地条件后，转让土地使用权或经营公用事业；建设工业厂房、公寓、别墅、写字楼和文化、教育、体育、旅游设施以及商业服务设施等建筑物并对这些建筑物从事转让、出租、抵押等经营活动。
第三条 本规定适用于本市市南、市北、台东、四方、沧口五区。
第四条 青岛市城乡建设委员会（以下简称市建委）是本市外商投资开发经营房地产的行政主管部门。
青岛市外商房地产投资开发服务中心对外商来青岛投资开发经营房地产，可提供从政策法规咨询、项目立项、可行性分析、项目洽谈、土地使用权出让、成立项目公司、办理营业执照到项目建设审批及实施的全过程服务。
市对外经济贸易、规划、土地、房产、计划、工商行政管理、财政、税务、公安等有关部门按各自的职责，负责外商投资开发经营房地产的有关管理工作。
第五条 外商投资开发经营房产，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立开发经营房地产的中外合资开发企业、中外合作开发企业或外资开发企业（以下统称外商开发企业）。
外商开发企业的开发经营活动须遵守有关法律、法规规章。
第六条 外商开发企业原则上采取项目公司的形式，即外商在取得国有土地使用权和房地产开发项目的立项批准文件后，申领外商开发企业批准证书。房地产开发项目完成后，外商开发企业应到原批准成立的机关办理注销登记手续。
第七条 外商开发企业的成立按下列程序办理：
（一）通过投标或竞投形式，取得国有土地使用权；
（二）报批房地开发项目的立项和可行性研究报告；总投资在限额以下的，由市计划委员会会同市建委审批，其中区属一千万美元以下的项目，由区审批；总投资在限额以上的，按国家有关规定报批；
（三）市对外经济贸易委员会会同市建委按管理权限审批或审核报批外商开发企业；市建委对外商开发企业进行企业技术资质等级审查；
（四）外商开发企业持有关文书向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照；
（五）对具备开工条件的房地产开发项目，由市计划委员会列入年度利用外商投资计划，并由有关部门办理工程建设审批手续和工程开工手续。
第八条 中外合资、中外合作开发企业的外商投资，在合营企业中所占的份额，应不低于百分之二十五。
中外合资、中外合作开发企业使用本市银行贷款的数额，不得超出中方投资的份额。
外资开发企业的注册资本应不低于一百万美元。
第九条 利用外商投资进行房地产开发的地块，应当是已确定规划或已提出规划要点（包括四至范围、项目用途、建筑密度、容积率和绿化等指标）的地块。
非经市人民政府批准，外商开发企业不得在本市开发经营商品住宅。
第十条 外商开发企业通过投标或竞投取得土地使用权，必须在五日内与市土地管理部门签订土地使用合同，同时交付出让金总额百分之二十的定金。
第十一条 中方企业事业单位可将其依法取得的国有土地使用权，在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，作为投资或使用条件，与外商组成外商开发企业，按批准的用途，在其使用的土地上开发经营房地产。
第十二条 外商投资对旧城区的老企业进行技术改造，可将企业按城市规划易地建设；企业原使用的土地，可在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，按批准的用途，开发经营房地产。
第十三条 外商开发企业的房地产开发项目的控制性详细规划，由具有相应资质的规划设计单位编制，报市人民政府或市规划管理部门审批；房地产开发项目的修建性详细规划和建筑设计，由具有相应资质的设计单位承担，报市规划管理部门审批。
第十四条 外商投资进行房地产开发，对被拆迁人的拆迁安置，应委托具有拆迁资质的单位依照《青岛市城市房屋拆迁管理规定》办理。其中，进行经营性房地产开发的，对被拆迁人的安置房屋，原则上购买商品房屋解决。
第十五条 各区、各系统利用外资开发房地产，按下列规定办理：
（一）编制利用外资开发房地产的年度计划建议（包括拟出让或合资开发的地块的位置、面积等）报市建委和市土地管理局，由市建委会同有关部门审查后，编制利用外资开发房地产的年度计划，确定开发地块及项目；
（二）各区、各系统对拟利用外资开发的地块现状进行调查，将需拆迁的房屋及被拆迁人情况和供水、供电、供热及雨水、污水排放等情况及拆迁安置方案报市建委；由市建委会同有关部门统一平衡、测算土地的地价；
（三）各区、各系统根据确定的地块和标定地价与外商洽谈，属市人民政府确定的重点工程或重要的房地产开发项目，由市建委会同市土地管理局、市房产管理局等统一组织对外招商洽谈；
（四）土地使用权出让后，按本规定第七条的规定，办理房地产开发项目和外商投资企业的报批等有关手续。
第十六条 旧城区改造的房地产开发地块的土地使用权出让金，原则上全部用于旧城开发建设，谈判成交的土地使用权出让金中的标定地价部分，按出让金构成各部分的用途使用；超出标定地价部分，由各区、各系统提取一定比例用于城区或单位的改造，其余的，由市统一调剂使用。
第十七条 除不可抗拒的原因外，取得土地使用权的外商开发企业须在出让合同规定的期限内，投入工程建设资金，如在合同规定期限内，所投入建设工程的资金未达到合同规定的最低数额或没有完成开发建设项目的，市土地管理部门有权收回部分或全部土地使用权。
第十八条 外商开发企业如需预售房屋或转让已取得的土地使用权，必须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让合同；
（二）有国有土地使用证书；
（三）除用地价款外，投入建设工程的资金已达到百分之二十以上。
第十九条 外商开发企业除按法律、法规规定享受外商投资企业的优惠政策外，还可按以下规定享受特别优惠、鼓励待遇：
（一）开发建设城市基础设施或教育、卫生设施并利用建设的设施从事经营活动，经营期在十五年以上的，经批准免征土地使用费，从开始获利年度起头一至五年免征地方所得税，第六年至第十年减半征收地方所得税；
（二）开发建设文化、体育、旅游设施、工业厂房，以及进行旧城成片改造并利用建设的设施从事经营活动的，经批准建设期间及建成后五算内免征土地使用费，第六年至第十年减半征收土地使用费；从建成使用年度起五年内免征地方所得税；
（三）进口国内尚不能替代的必要的建设用设备器材、建筑材料以及外商自用办公用品、安家用品、交通工具等，经海关批准免征关税和工商统一税；
（四）外商可在其投资的开发企业中安排其符合条件的亲属就业；其亲属为农业户口的，经市人民政府批准，可按城镇户口对待。外商安排亲属就业并按城镇户口对待的人数，根据其投资额每投资一百万元人民币，可安排一人，但最多不得超过五人。
第二十条 外商开发企业建设的公寓、别墅房屋出售后，经房屋所有人同意居住的户口不在房屋所在地的近亲属，凭有效的身份证件，向所在地公安派出所申报暂住户口。
第二十一条 对介绍、促成外商开发经营房地产的，可根据贡献大小给予奖励。奖励费用从收取的土地使用权出让金、转让增值费中支付。
第二十二条 各市、崂山区、黄岛区参照本规定执行。
经济技术开发区、高科技工业园、东部开发区按本市有关规定执行。
第二十三条 本规定具体执行中的问题，由市建委负责解释。
第二十四条 本规定自发布之日起施行。
1993年1月28日
机关事业单位公（工）伤制度初探
撰文：杨帆（律师）
转载：广东法律纠纷网（http://www.mylawyer.cn）
不久前，一位读者反映：他是一名大学教师，两年前在上班途中发生意外，经医疗诊断伤残五级。他向所在大学申请工伤，单位不同意认定为工伤，他又向劳动部门申请工伤认定，但劳动部门却以事业单位职工为由不予受理。该读者称，这次不幸遭遇不仅给身体带来了重大伤害，而且心里也感到了绝望，由于有关法规政策不明确，导致他投诉无门，至今仍不得不继续在艰难的上访、申诉。稍微留意不难发现，近来媒体对事业单位工伤问题的报道、讨论也日渐增多。
诚然，跟企业工伤保险制度相比，现行机关、事业单位的工伤制度的确滞后、模糊、零散了很多。自96年我国工伤社会保险全面铺开，加上今年国务院出台了《工伤保险条例》，各地也都纷纷制定、修改了相关工伤配套文件，我国企业工伤保险制度已日趋完备。而机关事业单位关于工伤方面的制度主要是一些零零散散、明显滞后的规定，以及不同地方的政策，对于工伤认定的条件、部门、待遇等等缺乏统一、明确的规定。在此局面下，容易导致有关部门的处理缺乏法律政策依据，工伤人员在申请合法权益时也不好操作。国务院《工伤保险条例》第62条规定：“国家机关和依照或者参照国家公务员制度进行人事管理的事业单位、社会团体的工作人员因工作遭受事故伤害或者患职业病的，由所在单位支付费用。具体办法由国务院劳动保障行政部门会同国务院人事行政部门、财政部门规定。” 因此，笔者在此试归纳现有机关、事业单位有关工伤处理的规定，除供读者参考了解之外，也借此文呼吁有关部门尽快出台相关法规政策，以完善我国的机关事业单位的工伤制度。
机关事业单位的工伤，也称“公伤”，其适用范围是国家机关、事业单位、军队等部门及其工作人员，主要是由县级以上人民政府、民政部门、人事部门以及军队团级以上单位的政治机关负责审核、评定。由于此类纠纷形式多样，法律关系复杂，在法律调整上有的尚无明确的依据，加上目前一些地方对机关事业单位工伤制度已经进行了改革，因此实际处理起来并不一致，下面分别作简单介绍。
一、参加工伤保险的机关事业单位工作人员工伤处理。近年，一些地方政府和职能部门为了适应一些规定不尽切合机关事业单位的情况的需要，出台了一些机关、事业单位工伤保险的专门法规政策。例如，珠海市1999年制定了《关于我市机关事业单位工作人员实行社会工伤保险的通知》，规定了珠海市各级党政机关(含党委、政府、人大、政协、法院、检察院、民主党派，社会团体)、经费由财政核拨补助及实行收支两条线(即实行行政事业单位收费和计提管理费用)的事业单位、中央、省驻珠海的机关事业单位以及国家公务员，(含依照、参照执行人员)、事业单位职工及专业技术人员、工勤人员全面实行社会工伤保险。大连市政府也发布了《关于印发〈大连市机关事业单位工伤保险规定〉的通知》，规定大连市行政区域内的机关（含团体）、事业单位（含中央、省、外省市驻连机关事业单位，驻连部队所属事业单位）及其全体工作人员参加工伤保险。此外，其他一些省市也有相关规定。以上地区通过规定机关事业单位参加工伤保险，将其纳入工伤保险体系，在机关事业单位人员发生工伤时参照企业工伤进行处理，这样可以工伤保险基金作为支撑，既有利于减轻政府财政的负担，同时也能更好的维护职工权益。
二、没有实行工伤保险的机关事业单位，其工作人员的工伤处理比较复杂，因为处于不同系统、不同部门，其处理程序、依据及结果也不一样。主要包括以下几类：
1、 全民所有制事业单位工作人员。按照国家有关优抚政策处理，其评残条件参照《革命伤残军人评定伤残等级的条件》执行，评残程序、伤残保健金、补办评残手续和伤残怃恤关系转移按照财政部、民政部《关于全民所有制事业单位工作人员因公负伤致残抚恤问题的通知》（（８９）财文４５５号）执行。各地实践中由人事部门、主管部门、民政部门批准、评定。
2、国家机关工作人员。按照民政部《关于国家机关工作人员、人民警察伤亡抚恤如何办理的通知》（民(1989)优字34号）和国家有关优抚法规、政策处理，其评残条件与范围、伤残抚恤(保健)金标准、补办评残手续和伤残怃恤关系转移等，参照《军人抚恤优待条例》及其解释的有关规定办理。各地实践中由人事部门、组织部门、民政部门批准、评定，发给《国家机关工作人员伤残抚恤证》。
3、公安机关人民警察。按照《中华人民共和国警察法》和国家有关优抚法规、政策处理，其伤残等级的具体条件按《革命伤残军人评定伤残等级的条件》执行，评残程序、伤残保健金、补办评残手续和伤残怃恤关系转移按照《公安机关人民警察抚恤办法》执行。实践中，革命烈士由公安机关、民政部门和人民政府审批、认定，发给《革命烈士证明书》；评残则由公安机关提出书面申请，省级民政部门作出批准、评定，发给《人民警察伤残抚恤证》。
4、人民法院、人民检察院司法警察。按照《中华人民共和国警察法》和国家有关优抚法规、政策处理，其伤残等级的具体条件按《革命伤残军人评定伤残等级的条件》执行，评残程序、伤残保健金、补办评残手续和伤残怃恤关系转移按照《人民法院、人民检察院司法警察抚恤办法》执行。实践中，革命烈士由人民法院、人民检察院、民政部门和人民政府审批、认定，发给《革命烈士证明书》；评残则由人民法院、人民检察院提出书面申请，省级民政部门作出批准、评定，发给《人民警察伤残抚恤证》。
5、司法行政系统人民警察。按照《中华人民共和国警察法》和国家有关优抚法规、政策处理，其伤残等级的具体条件按《革命伤残军人评定伤残等级的条件》执行，评残程序、伤残保健金、补办评残手续和伤残怃恤关系转移按照《司法行政系统人民警察抚恤办法》执行。实践中，革命烈士由司法行政机关、民政部门和人民政府审批、认定，发给《革命烈士证明书》；评残则由司法行政机关提出书面申请，省级民政部门作出批准、评定，发给《人民警察伤残抚恤证》。
6、现役军人（含文职官兵、义务兵）。按照《中华人民共和国兵役法》和国家有关优抚优恤法规、政策处理，其伤残等级、评残范围、审批程序按照《革命伤残军人评定伤残等级的条件》、民政部《关于贯彻执行〈军人抚恤优待条例〉若干具体问题的解释》的通知（民［1989］优字19号）和解放军总政治部、总后勤部制定的《军队评定伤残等级工作管理办法》执行，伤残抚恤金、伤残保健金、供养安置及家属抚恤等按照《军人抚恤优待条例》等有关规定执行。实际工作中，现役军人因战、因公受伤由军队审批机关在医疗终结后负责评定伤残等级，发给《革命伤残军人证》。
以上是笔者的一点粗浅认识，请不吝赐教。进一步研究和探讨这一特殊法律关系，将有利于解决我们在工作碰到的实际问题，也能更好的为社会提供法律服务，为完善我国机关事业单位公（工）伤提供借鉴。
（作者单位：广东法制盛邦律师事务所）
