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宁夏回族自治区固原市人民政府


关于印发《固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法》的通知



原州区人民政府，市政府各部门、直属机构，各事企业单位：

《固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法》已经2007年5月12日市政府第62次常务会议原则通过，现予以印发，请认真贯彻执行。







二○○七年六月十一日



固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法





第一条 为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，保证维修基金的安全性和专用性，根据国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡固原市城市规划区域内新建商品住房(含经济适用房，以下简称商品住房)、公有出售住房、拆迁实行房屋产权调换等，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、使用和监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅公用部位、公共设施设备维修基金。

第五条 市房产行政主管部门负责维修基金制度的建立、归集与监督管理，审核代管维修基金的业主组织提出的维修基金使用与续筹方案，对物业管理企业使用维修基金情况进行监督，集中代管维修基金专帐。

市审计部门负责维修基金的帐务审计监督工作。

第六条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫、绿化等部门维修养护的，养护方式不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第七条 维修基金属全体业主共同所有，专项用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

第八条 维修基金以整个小区为单位进行缴交、使用和管理。

第九条 维修基金按以下规定缴交：

(一)公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％，属高层住宅的提取30％缴交。购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交；

(二)商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％—3％的比例向售房单位缴交；

(三)拆迁安置实行房屋产权调换时，按安置房评估价的2％-3％的比例由被拆迁人缴交；

(四)开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第(二)项规定缴交维修基金。

第十条 维修基金应当在银行专户储存，专款专用，要建立维修基金明细帐，明细帐按栋设置，分户核算。

第十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十二条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集维修基金。销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房产行政主管部门提交维修基金归集方案。公有住房售房单位应按本办法规定足额缴交维修基金，并向购房人归集个人缴交维修基金部分。业主在办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给市房产行政主管部门代管。

第十三条 业主委员会成立前或相应的管理制度不完善时，物业维修基金由市房产行政主管部门代管；业主委员会成立后，根据业主大会的决议应当及时将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管，业主大会未决定移交的，由市房产行政主管部门继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房产行政主管部门办理手续。

第十四条 办理维修基金代管移交手续应提交下列资料：

(一)业主大会决议；

(二)委托合同；

(三)物业管理企业的资质证书和营业执照；

(四)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；

(五)银行账号。

第十五条 由市房产行政主管部门代管物业维修基金的，市房产行政主管部门应当委托商业银行(以下简称“受托银行”)办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。

第十六条 维修基金代管单位应当接受市房产行政主管部门和业主委员会的监督和检查。

第十七条 物业管理企业发生变更时，其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核，需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方签章交接之日起十日内报送市房产行政主管部门和业主委员会备案。

第十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时转移。因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十九条 维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。

第二十条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

第二十一条 业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经市房产行政主管部门审核后划拔。

第二十二条 业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划和方案，经业主委员会审定后实施。

第二十三条 维修基金不敷使用时，经市房产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第二十四条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第二十五条 禁止任何单位和个人挪用维修基金。维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，交由有关机关依法追究刑事责任。

第二十六条 本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。

第二十七条 本办法由市房产行政主管部门负责解释。

第二十八条 本办法自二○○七年七月一日起施行。






检察官法律监督与公诉职能的冲突

郑州怡龙律师事务所 杨德寿


《刑事诉讼法》第三条规定：“对刑事案件的侦查、拘留、执行逮捕、预审，由公安机关负责。检察、批准逮捕、检察机关直接受理的案件的侦查、提起公诉，由人民检察院负责。审判由人民法院负责。除法律特别规定的以外，其他任何机关、团体和个人都无权行使这些权力。”第八条规定：“人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督。”
根据法律的规定，人民检察官在刑事诉讼中，不仅具有对刑事被告人向人民法院提起公诉的权力，还有对公安机关的刑事侦查和人民法院的审判（包括刑事、民事和行政诉讼）活动进行法律监督的权力。法律的这种规定，在司法实践当中出现不少问题，其中尤以检察官的法律监督职能和公诉职能冲突为甚。以下按照刑事诉讼的三个阶段分别论述。
一、侦查阶段，人民检察院对公安机关的刑事侦查活动进行法律监督的法律规定形同虚设。
在刑事诉讼当中，除检察机关直接受理的刑事案件外，公安机关负责对刑事案件的侦查、拘留、执行逮捕、预审。因为刑事诉讼法规定的法律监督职能非常笼统，没有具体的监督措施，导致检察机关对公安机关的法律监督无法操作。在此情况下，公安机关的刑事侦查活动可以说根本就没有监督。所以，刑事诉讼中，刑讯逼供和暴力取证犯罪时常发生。这是刑事诉讼法没有具体规定检察机关监督措施而造成的。但是，如果法律规定检察机关在任何刑事案件的侦查程序中都参与，因为其凌驾于其它司法机关的特殊地位，公安机关的侦查又会被检察机关所控制。
二、审查起诉阶段，即公诉人在刑事诉讼中的司法行为存在监督空白。
《宪法》第一百二十九条规定：“中华人民共和国人民检察院是国家的法律监督机关”。《中华人民共和国刑事诉讼法》第八条也规定“人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督”。这是人民检察院对刑事诉讼实行法律监督的法律依据。事实上，在刑事诉讼程序当中，检察机关的公诉行为也属于刑事诉讼的组成部分，作为公诉人的检察官的行为同样需要监督。上述法律虽然赋予人民检察院法律监督的权力但未规定具体的监督措施。对此，《人民检察院刑事诉讼规则》（高检发释字[1999]1号）有更详细的规定，其“刑事诉讼法律监督”一章中规定的法律监督分为三节，分别是立案监督、侦查监督和审判监督。但是，惟独没有检察监督。
显而易见，公诉阶段的法律监督还是一片空白。公诉阶段没有监督的刑事诉讼，将失去刑事诉讼监督的完整性，整个刑事诉讼过程的公正性都可能受到影响。哪么，公诉阶段的法律监督又由谁来实施呢？是检察官自己吗？这显然不可能。
三、审判阶段，公诉人对人民法院的审判监督不合情理。
公诉人在刑事审判中的地位，与原告在民事审判中的地位相当。公诉人与民事原告的不同只在于他代表的是国家，其诉讼请求是追究被告人的刑事责任。但公诉人的诉讼请求同样得靠起诉而得到人民法院的认定才能实施。对于人民法院的审判，法律规定人民群众也有监督的权利，但这种权利只能通过人民行使申诉、举报、控告的方式请求有关的国家机关来达到目的。但是，人民检察院就不同了，因为人民检察院在国家司法制度中的特殊地位，他还负有对国家工作人员犯罪直接侦查的权力，所以他可以依职权直接对法官采取任何在他看来适当的措施。
在此情况下，法官在审理刑事案件时，还能站在公正的立场上吗？我国的刑事审判采用的是纠问式诉讼，法官在刑事审判中始终处于主导地位。如果对刑事审判起决定作用的法官不能站在公正的立场上，判决结果还能公正吗？因此，在刑事审判当中，检察官对人民法院的审判监督在现实中起到的不可能是监督而只能是讹诈！所以，既便检察官出示的证人“书而证言”没有经过质证，法官还是原样采信；既便公诉人提出的证明被告人有罪的证据存在很多疑点，法官仍然确信无疑。因为刑事审判中公诉人与辩护人诉讼地位的极大悬殊，造成辩护律师在刑事诉讼中的正确意见也很少被法官采纳。
通过对检察官在中国司法制度中地位的分析，笔者认为：中国检察官的地位不伦不类，其法律监督职能与公诉职能是冲突的。检察官如果作为公诉人，就不能再履行法律监督职责。否则将形成对公诉人刑事诉讼行为的监督空白，同时还会造成人民法院的刑事裁判结果失去公正。这种不公正来自检察官对法官的监督的权力影响，而不是来自诉讼的当事方作为被裁判者的非权力影响。所以，检察官的职能，在法律监督职能和公诉职能之中，只能选择其一。
因此，本人认为，法律监督应当由检察机关专门实施。公诉人应当改由国家公职律师来充任。公职律师在刑事案件的所有程序包括侦查都应参与其中，这样可以避免刑讯逼供犯罪的发生；其次，公职律师因不享有法律监督职能而只能作为被裁判者，法官在审理案件时才能处于一种超然的地位，才能平等地对待控辩双方从而作出公正判决。

杨德寿
2002年4月24日
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