“我”的房屋谁做主？
——《婚姻法解释（三）》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究
建纬（昆明）律师事务所 孙可、赵航
最高人民法院2011年8月12日上午召开新闻发布会，公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“婚姻法解释（三）”）。婚姻法解释（三）共十九条，已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。
在婚姻关系纠纷案件中，夫妻一方婚前购买房屋、夫妻之间房屋的赠与以及父母对夫妻购房的出资等涉及房产的问题，在现实中常常因为婚姻这一特殊的人身关系而使得房屋的归属和分割成为焦点问题之一。从今天开始施行的婚姻法解释（三）对这些问题做了明确的规定。本文选取了若干如往的婚姻纠纷中的房屋纠纷案例，对于婚姻法解释（三）的相关规定进行了比较研究。
一、婚内房屋赠与能否撤销？
【案例】
李先生婚前购买了两处房产。2005年年初，李先生与女友阎女士登记结婚，并住进其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子阎某，阎某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2009年5月，两人因感情破裂，阎某将李先生告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。阎某认为，她与李先生签订了房屋转让协议，协议上明确载明是李先生无条件地将这套房产赠与了她，因此，该房产是她的个人财产。而李先生却认为，虽然他与阎某在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字还是他，他有权主张撤销该赠与合同，他才是房屋真正的主人。
一个是房屋购买人，另一个是持赠与协议的受赠人，房屋到底归属于谁？
【判决】
经审理，法院根据《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依然未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产。法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
根据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。
关于赠与人的撤销权问题，根据《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。
任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
由此可见，如果双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动放弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔；如若反悔，受赠人可以起诉至法院，要求继续履行。此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，因此，不动产物权变动的原因与结果是有区别的，虽然房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不影响赠与合同的效力。但此时受赠人取得的仅仅是债权请求权，即要求履行合同的权利，而房屋的物权变动依然以登记为准。
根据婚姻法解释（三）的规定，一般情况下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同如果经过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。
二、婚后父母出资买房 房屋是否属于共同财产？
【案例】
张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其儿子张先生名下。2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。张先生同意离婚，但不同意分割房屋。张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且丈夫打借条的事情自己从不知道。虽然房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。
一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产？
【判决】
法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。张某是在儿子结婚后为夫妻购置房屋出资，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“婚姻法解释（二）”）第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一般也不会与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担心因子女离婚而导致房屋被分割。根据《婚姻法解释（二）》的规定，父母婚后的房屋出资认为如果没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。因此，本案也就据此作出了判决。但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解释（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产；……”）。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情况。
本案如果发生在8月13日之后并且根据新的解释进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。如果登记在夫妻双方名下，那么仍然属于夫妻双方的共同财产。
三、个人婚前贷款买房 婚后夫妻共同还贷 房屋属于谁？
【案情】
2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。2008年双方感情产生了隔阂。2009年伊始，双方多次协商离婚。由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。
婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，还是夫妻共同财产？
【判决】
法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时间，应以登记为准，虽然该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，所以该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并根据照顾女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。
【评析】
婚姻法解释（三）第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是根据自己对于法律规定的理解进行判决的。而不同的法官对于法律规定的理解必然存在差异。在《婚姻法解释（三）》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。
虽然婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产证只是合同权利的自然转化。因此，《婚姻法解释三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情况，由产权方对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。
四、丈夫私自处分房产是否有效？
【案情】
江苏省实施《中华人民共和国水土保持法》办法（修正）
江苏省人大常委会
江苏省实施《中华人民共和国水土保持法》办法（修正）
江苏省人大常委会
（1994年12月30日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1995年3月1日起施行 根据1997年7月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改《江苏省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》的决定修正）
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国水土保持法》（以下简称《水土保持法》）、《中华人民共和国水土保持法实施条例》（以下简称《实施条例》）和有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 一切单位和个人都有保护水土资源、防治水土流失的义务。
凡在本省行政区域内从事自然资源开发、生产建设及其他可能造成水土流失活动的单位和个人必须遵守本办法。
第三条 开展水土保持工作，必须贯彻预防为主、全面规划、综合防治、因地制宜、加强管理、注重效益的方针，坚持谁开发谁保护、谁造成水土流失谁负责治理的原则。
第四条 做好水土保持工作是各级地方人民政府的重要职责，应当建立政府领导任期内的水土保持目标考核制度。水土流失严重地区的县级人民政府，应当每年向同级人民代表大会常务委员会及上级人民政府报告水土保持工作情况。
第五条 县级以上地方人民政府水行政主管部门主管本辖区的水土保持工作，其主要职责是：
（一）宣传和贯彻执行国家有关水土保持的法律、法规和方针、政策；
（二）负责水土保持查勘，会同有关部门编制水土保持区划、规划，参与其他专业规划中有关水土保持的可行性论证及评审工作；
（三）制定和监督执行水土保持年度计划，负责审批并监督实施水土保持方案；
（四）依法调处有关水土流失损害赔偿纠纷，查处违反水土保持法律、法规的行为；
（五）负责水土流失动态的监测、预报；
（六）组织开展有关水土保持科学研究、人才培训和技术推广等工作；
（七）负责水土保持有关资金、物资的管理和使用。
（八）法律、法规赋予的其他职责。
乡（镇）水利站在乡（镇）人民政府领导下，具体负责本乡（镇）的水土保持工作。
第六条 县级以上地方人民政府的农业、林业、地矿、能源、城建、交通、土地、环保等有关部门要协同同级水行政主管部门做好水土保持工作，并负责本行业应当承担的水土流失防治任务。
第七条 县级以上地方人民政府应当将批准的水土保持规划所确定的任务，纳入国民经济和社会发展计划，安排专项资金，用于水土保持。
第八条 各级地方人民政府应当组织宣传、教育、新闻、出版等部门和社会团体有计划地开展水土保持宣传教育工作，普及水土保持科学知识，增强全民水土保持意识。
第二章 预 防
第九条 各级地方人民政府应当组织全民植树造林，鼓励在堤坡种草，并有计划地进行封山育林育草，增加和保护植被。
第十条 县级以上地方人民政府水行政主管部门应当根据当地水土流失的具体情况，会同有关部门划定水土流失重点防治区，制定具体防治措施，报本级人民政府批准并公告。
水土流失严重的沙土区由省水行政主管部门会同省有关部门划定并公告。
第十一条 水土流失重点防治区可以分为重点预防保护区、重点监督区、重点治理区。
自然风景名胜区、水源地保护区、大中型水库库区及其上游、水土保持林和水源涵养林等区域，划为重点预防保护区。除县级以上人民政府按法定权限批准外，重点预防保护区内禁止取土、挖砂、采石、采矿、采伐林木（进行抚育和更新性质的采伐除外，下同）等破坏地形、地貌、植
被的活动。
生产建设活动比较频繁的山区、丘陵区以及其他易产生水土流失的地区，划为重点监督区。重点监督区内，应当加强对生产建设者水土保持工作的监督和管理。
每平方公里年平均土壤侵蚀量大于二千五百吨的地区，划为重点治理区。重点治理区内应当采取工程、植物等措施治理水土流失；并严格控制采矿、取土、挖砂、采伐林木以及烧窑、采石等生产、建设活动。
第十二条 禁止在二十五度以上陡坡地开垦种植农作物。
设区的市人民政府可以根据本辖区的实际情况，制定小于二十五度的禁止开垦坡度，并报省人民政府批准。
禁止开垦的陡坡地的具体范围由当地县级人民政府划定并公告。
第十三条 开垦禁止开垦坡度以下、五度以上的荒坡地，必须经县级人民政府水行政主管部门批准；开垦国有荒坡地，经县级人民政府水行政主管部门批准后，方可向县级以上地方人民政府申请办理土地开垦手续。
第十四条 在山区、丘陵区、水土流失严重的沙土区修建铁路、公路、水工程，兴办矿山企业、电力企业和其他大中型企业等，其建设项目环境影响报告书中，必须有与项目审批部门同级的水行政主管部门同意的水土保持方案。
建设项目中的水土保持设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设工程中的水土保持设施竣工验收，应当有水行政主管部门参加并签署意见。水土保持设施经验收不合格的，建设工程不得投产使用。
第十五条 水土保持方案应当包括下列内容：
（一）建设项目及自然地理概况；
（二）破坏地形、地貌、植被的位置及面积；
（三）弃土弃渣的位置及数量；
（四）水土流失预测；
（五）根据《水土保持法》第十八条规定制定的防治措施及治理进度；
（六）治理费用概预算、年度投资计划及效益分析；
（七）其他需要说明的问题。
第十六条 在山区、丘陵区、水土流失严重的沙土区开办乡镇集体矿山企业和个体申请采矿，必须填写“水土保持方案报告表”，经县级以上地方人民政府水行政主管部门批准后，方可申请办理采矿批准手续。
第十七条 本办法施行前已经开工建设或者已建成投产使用并造成水土流失的，生产建设单位应当按照水行政主管部门规定的期限补报相应的水土保持方案或“水土保持方案报告表”，经批准后组织实施。
第十八条 凡从事各种自然资源开发、生产建设及其他活动，损毁水土保持设施而降低或者丧失原有水土保持功能的，必须向水行政主管部门交纳水土保持设施补偿费。补偿费用于当地水土保持设施建设。
第三章 治 理
第十九条 县级以上地方人民政府应当根据水土保持规划，组织有关部门和单位有计划地对水土流失进行治理。
水土流失治理应当与开发利用水土资源、发展生产相结合，注重提高生态效益、经济效益和社会效益。
第二十条 山区、丘陵区治理水土流失，应当以小流域为单元，实行全面规划，综合治理。采取植物措施与工程措施相结合，坡面治理与沟道治理相结合，田间工程与蓄水保土耕作相结合，治理与开发利用相结合的方式，建立水土流失综合防治体系。
水土流失严重的沙土区治理水土流失，应当采取建设农田林网，搞好河、沟、堤坡植被和工程护坡以及沟头防护工程等措施，建立水土流失综合防治体系。
第二十一条 水土流失的治理，必须按照国家规定的治理标准组织实施。国家资助的水土保持重点小流域治理成果由县级以上地方人民政府水行政主管部门会同有关部门检查验收。验收合格后，应当建立档案，设立标志，落实管护责任制。
第二十二条 在《水土保持法》施行前已在禁止开垦坡度以下、5度以上的坡耕地顺坡耕作的，由县级人民政府统一规划，组织群众整修成梯田。在整修梯田之前，耕作者应当采取等高耕种等蓄水保土措施。
在《水土保持法》施行前已在禁止开垦的陡坡地上开垦种植农作物的，应当根据实际情况，逐步退耕，植树种草，恢复植被，或者修建梯田。
第二十三条 在建设和生产过程中造成水土流失的，建设或生产单位应当在规定的期限内负责治理。因技术、人力等原因无力自行治理的，应当向水行政主管部门交纳水土流失防治费，由水行政主管部门组织治理。
第二十四条 山区、丘陵区已经发挥效益的大中型水库，应当按照库区流域水土流失防治任务的需要，每年从收取的水费中提取部分资金，用于本库区及其上游的水土保持。
第四章 监 督
第二十五条 县级以上地方人民政府水行政主管部门负责本辖区水土流失动态监测工作，每二至三年公告一次。
公告应当包括下列事项：
（一）水土流失的面积、分布状况和流失程度；
（二）水土流失造成的危害及其发展趋势；
（三）水土流失防治情况及其效益。
第二十六条 有水土流失防治任务的县级以上地方人民政府有关部门应当每年向本级人民政府书面报告本部门水土流失防治工作情况。有水土流失防治任务的企事业单位应当每年向县级以上地方人民政府水行政主管部门书面报告本单位水土流失防治工作情况。
第二十七条 县级以上地方人民政府水行政主管部门应当在水土保持经费中安排百分之十至百分之二十的资金用于预防、监督和管护。
第二十八条 水土保持监督人员依法执行职务时，必须佩戴统一标志，出示县级以上地方人民政府颁发的水土保持监督检查证件，有关单位和个人应当如实反映情况和提供证据。
第五章 奖 惩
第二十九条 有下列事迹之一的单位和个人，由各级地方人民政府或水行政主管部门给予表彰和奖励：
（一）执行水土保持法律、法规、规章取得显著成绩的；
（二）预防保护工作措施得力、成效显著的；
（三）长期坚持治理水土流失，取得显著生态、经济和社会效益的；
（四）热心水土保持事业，支持和推动水土保持工作，成绩突出的；
（五）在水土保持宣传教育、人才培训、科学研究和科技成果推广工作中成绩突出的；
（六）对破坏水土资源、水土保持设施和造成水土流失的行为检举、揭发经查实的；
（七）在水土保持监督检查工作中坚持原则、秉公执法成绩显著的。
第三十条 违反本办法第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十六条、第十七条规定的，除法律、法规规定由其他行政主管部门处罚的外，由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令其停止违法行为，限期恢复原状或者采取补救措施，并可处以罚款；对有关责任人员由其所
在单位或上级主管部门给予行政处分。
需要处以罚款的，其罚款金额为：
（一）违反第十一条规定的，罚款五百元至五千元；
（二）违反第十二条规定的，罚款为非法开垦的陡坡地每平方米一元至二元；
（三）违反第十三条规定的，罚款为擅自开垦的荒坡地每平方米零点五元至一元；
（四）违反第十四条、第十六条、第十七条规定的，罚款一千元至一万元。
第三十一条 违反本办法第十八条、第二十三条规定，不按期交纳水土保持设施补偿费、水土流失防治费的，水行政主管部门可以收取滞纳金，每逾期一天，加收应交费用的千分之一。
第三十二条 破坏水土保持设施的，由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令其停止违法行为、恢复原状或赔偿损失，并由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十四条 水土保持监督人员玩忽职守、滥用职权给公共财产、国家和人民利益造成损失的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十五条 水土保持设施补偿费、水土流失防治费的收费标准和使用管理办法，由省水行政主管部门会同省财政、物价部门制定，报省人民政府批准后执行。
第三十六条 本办法自1995年3月1日起施行。
附：江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》的决定
（1997年7月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1997年7月31日公布施行）
决定
江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议根据《中华人民共和国行政处罚法》和其他有关法律、行政法规，结合本省具体情况，决定对《江苏省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》作如下修改：
一、第三十二条修改为：“破坏水土保持设施的，由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令其停止违法行为、恢复原状或赔偿损失，并由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
二、删除第三十三条。
对有关条文的顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
1997年7月31日
