浅析错误申请财产保全引起的财产损害赔偿
随着我国法制建设的进一步完善和公民法律意识的提高，财产保全在经济、民事案件中被大量采用，具有相当的普遍性。财产保全有两种目的，一种是为保护权利人的合法利益和保证将来人民法院的生效裁判的执行，另一种是最终是保护平等民事主体的交易安全1。通过财产保全，申请人可以防止被申请人隐匿、转移财产，保证将来生效的判决的执行。但是另一方面，由于申请人错误申请财产保全给被申请人或其他受害人造成的财产损害的案件也大量出现。如何通过法律来平衡双方的权利，既保障申请人的合法权利，保证诉讼的顺利进行，又防止申请人权利的滥用，保护公民、法人不因财产保全不当而受到损失，是在司法实践中亟待解决的课题。对于错误申请财产保全引起的财产损害赔偿，现有的唯一明确的法律依据是《民事诉讼法》第九十六条，该条规定财产保全申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失。但是何种情况才算申请有错误？如何正确认定因财产保全遭受的损失？法律都没有作进一步的规定，从而使此类案件在实践操作中存在很大困难，不利于法律规定的落实。本案所涉及的诸多法理问题值得我们去分析和探讨。
一、关于财产保全申请错误的认定
错误申请财产保全造成他人损失的行为从本质上看是一种侵权行为，属于《民法通则》规定的行为人由于过错侵害他人的财产、人身，依法应当承担民事责任的行为。2欲追究其侵权民事责任，亦需认定其具备侵权行为的构成必须具备的四项条件，即损害、损害与行为人行为间的因果关系、过错及行为的违法性。3行为的违法性是显而易见的，认定上并无困难，而行为人是否存在主观过错则需要根据实际情况加以分析。主观过错是否存在并没有一个客观的标准，而是通过申请人的财产保全申请的违法性来进行推论的，即根据财产保全申请的违法性来推论申请人是否存在主观过错。这里需要指出的是严格意义上讲，过错与错误是两个不同的法律概念，4但是针对错误申请财产保全，民事诉讼法及相关论著皆使用“错误”来表述主观过错，其实质内容仅限于主观范围，等同于“过错”。5基于对财产保全申请的违法性6的分类，财产保全申请错误可以划分如下三种类型：
1、 前提错误
前提错误，即诉请错误，是指作为申请人提出财产保全申请的前提的诉请存在错误。根据《民事诉讼法》第九十二条的规定，7当事人申请财产保全的目的是为了保证将来生效的判决的执行。诉请的合法性和合理性是申请财产保全的前提和基础。只有基于合法、合理的诉请申请人才可能申请财产保全，而诉请的合法性和合理性需要通过法院最终生效的判决来予以确认。若申请人的诉讼请求没有获得判决的支持，无论是全部不予支持还是部分不予支持，那申请人保全他方财产就没有合法的理由，要么是违法的保全了不应承担实体责任的受害人的财产，要么就多保了被申请人的财产。由此可见，申请财产保全的人，应当是民事法律关系中享有权利的一方，当申请人不享有权利时，申请保全他方财产就是违法的。如果申请人对于诉请不能到法院支持是明知的或是应当明知的，其基于此诉请再申请财产保全存在就存在过错，给他方财产造成损失的，申请人应当赔偿被申请人由此而受到的损失。8
2、 申请对象错误
申请对象错误指申请人错误的申请保全了不应保全的对象，即应申请保全甲的财产却错误的申请保全了乙的财产。从财产保全的目的来看，申请人申请财产保全的对象应为可能承担实体责任的当事人，只可能是诉讼中的被告或是承担实体责任的第三人。而申请人由于其主观的原因错误的申请保全了与本诉无关的，根本不可能承担实体责任的无辜的案外人的财产，从而侵犯了受害人的合法权利，应对所造成的损失承担赔偿责任。
3、 申请金额错误
申请金额错误系申请人申请财产的金额超过了其诉请金额。我国的民事诉讼实行的是不告不理的诉讼制度，人民法院仅在原告的诉请范围内审理案件，被告或可能承担实体责任的第三人仅可能在原告诉请范围的内承担责任。申请人申请财产保全，是为了保证被申请人到时有足够的财产可供执行。因此，申请财产保全的范围不应当超出诉请范围，否则系权利过度行使，侵犯了被申请人应有之权利。
在存在违法申请财产保全的情况下，认定申请人申请财产保全主观上是否存在过错，法官应有自由裁量之权利，综合考虑相当之诸多因素予以确定。笔者认为：申请对象违法和申请金额违法属于明显错误，申请人应当注意到其财产保全申请已经超出其拥有的权利范围，并预见到此违法行为之法律后果，但出于故意或过失仍为之，应当认定为申请人申请财产保全存在过错。但是对于前提违法，认定申请人申请财产保全是否存在过错则复杂得多。笔者曾代理了一起错误申请财产保全引起的财产损害赔偿案件。华信公司与旭华公司因参建合同发生纠纷，华信公司遂起诉旭华公司，要求其按协议支付利润900万元并申请保全了旭华公司价值700万元的财产。但是法院最终判决协议无效，旭华公司仅需向华信公司返还400万元。旭华公司认为华信公司申请财产保全错误，给其造成巨额财产损失，向法院起诉要求华公司赔偿损失。华信公司在前案件中的诉讼请求没有得到全部支持，从而使财产保全金额低于其诉请金额但超出其判决实际支持的金额，这是不争的事实，但是这一事实是不是足以认定被华信诚公司申请财产保全存在过错呢？在提起民事诉讼时，当事人仅能根据其所掌握的知识提出诉讼请求，但并不足以知晓判决的结果，也无从知晓。因此诉讼请求与实际判决结果存在差异是相当普便的。而当事人进行财产保全是为了保证将来生效判决的执行，其金额的确定是以可能得到法院支持的诉请金额为限。这里就有一个 "reasonable"的概念，对于基于现有证据并尽到合理谨慎的注意义务从而提出诉讼请求的原告来说，判决金额与诉讼请求金额不符是其不可预见的；以这样的诉讼请求为限提出财产保全也不存在任何主观过错。笔者认为：对于前提错误，如申请财产保全金额在诉讼请求范围以内但超出判决实际支持金额的，申请人只要尽到了合理谨慎的注意义务，则不能认定为其申请财产保全存在主观过错，只有在申请人其恶意保全被申请人的财产的情况下才能认定其存在过错。在上述案件中，华诚公司基于善意履行合同的原则根据双方一系列协议的约定的权利义务提出诉讼请求是合理的，已经尽到谨慎的理智。至于相关协议被确认无效，系法院对双方当事人争议事实进行审理后所做出的国家干预，并不能因此而认为，华信诚公司所提出的财产保全系错误的申请。华信诚公司没有权利，也不可能在起诉时明知合同无效，只能善意的按合同约定来确定双方权利义务。因此判决金额与诉讼请求金额不符，对被告来说是不可预见的，也是不可避免的。因为从诉讼角度而言，华信诚公司所提出的财产保全是为了保障其在合同有效基础上能得到的权利的保障，因此华信诚公司在财产保全的申请上无主观过错，经过激烈的辨论后，法院深刻理解了我国相关法律的立法原意，最终采纳了笔者的意见。
二、关于错误申请财产保全造成损失的认定
认定错误申请财产保全造成损失的范围与数额，是正确认定责任的先决条件。若认定不当，要么就是不合理的加重申请人的责任，要么就会使被申请人或其他受害人的损失得不到合理弥补。确认错误申请财产保全造成的损失必须具备两个要件：一是确有实际损失的存在；二是损失的出现与错误的财产保全申请有因果关系。只有二者同时具备，方可认定为是申请人的过错造成的损失。9但在实践中可能涉及的种种问题值得我们深入研究：
1、错误申请财产保全的范围
申请人申请财产保全有错误可能是全部错误（如保全对象错误）或是部分错误（如保全金额错误）。对于全部错误的，被申请人或其他受害人可以就全部保全范围引起的损失要求申请人赔偿损失；对于部分错误的情况，情况就复杂得多。如甲对乙提起诉讼，诉讼请求500万元，但申请保全了乙价值700万元的财产（包括200万待售房产、200万资金、200万股票和100万实物），保全金额高于诉请金额，对于高出部分，即价值200万元的财产，申请人存在明显的申请错误，应当承担赔偿责任。但是由于保全的财产的不同，给乙带来的损失也是不同的，究竟应以保全的哪一部分的财产带来的损失来赔偿呢？这里就存在错误申请财产保全范围的确定问题。笔者认为：申请人申请财产保全是处于主动的地位，应尽到谨慎的义务，否则应承担所带来的法律后果，而被申请人或其他受害人则处于被动的地位，只能承担保全的后果。根据公平、合理的原则，在申请人未尽到谨慎义务，错误申请财产保全并带来损失的情况下，无辜的被申请人或其他受害人有权选择错误申请财产保全的范围（往往是造成损失最大的部分），以保护其合法权利不受侵害，并敦促申请人谨慎行使财产保全之权力。
2、 错误申请财产保全造成损失的类型及举证责任
在实践中，因错误申请财产保全造成损失的形式是多样的，笔者认为主要包括以下几种类型：1、申请人对被申请人的资金实物申请保全措施，影响被申请人的正常生产经营活动，使其在利润上遭受损失；2、由于财产保全，扣押、查封了被申请人的某项财物或产品，使得被申请人不能履行与他人的合法合同，而致其承担违约责任遭受损失；3、申请人申请对某项特定物进行财产保全，使被申请人无法从事某项特定活动而造成的损失；4、因错误的申请财产保全，致使被申请人在商业信誉、企业形象上遭受的损失；105、申请人对被申请人的股票债券实物等进行保全措施，使被申请人在市场价格波动的情况下无法出售，造成的跌价损失；6、申请人对被申请人的债权等采取保全措施，请法院予以划扣，造成被申请人的利息损失；117、申请人对被申请人的实物申请财产保全措施，造成的保管费用支出。除以上类型以外，还存在申请人对被申请人的实物进行保全，由于实物无法长期保存或自然损耗造成的损失等其他情况。
无论错误申请财产保全造成的损失属于何种类型，由于此种损失系侵权之债，按照“谁主张、谁举证”的举证责任负担原则以及《民事诉讼法》的相关规定，12被申请人或其他受害人应在诉讼中对自己所遭受的损失负举证责任。如果被申请人或其他受害人无法举出足够的证据来证明其所受到的损失，那么其就要承担对自己不利仍至败诉的后果。这种后果，可能是部分的败诉或是全部的败诉。13
3、 错误申请财产保全与损害结果之间的因果关系
损害与行为之间存因果关系是行为人对该损害结果或不法事态负民事责任的必备条件之一。14对于错误申请财产保全造成的损害赔偿，仅存在错误申请财产保全以及损害结果并不足以使申请人承担赔偿责任，被申请人或其他受害人还应当证明错误申请财产保全与损害结果之间具有因果关系。因果关系，就是错误的申请行为与损失之间的内在联系，这种关联性是承担民事责任的普遍要求。15如果被申请人遭受的损失并非由于申请人错误申请财产保全，就不能归责于申请人。如何认定错误申请财产保全损害结果之间存在因果关系，笔者认为应结合错误申请财产保全与损害结果之间的必要性、充分性和关联性三个角度进行考察，并结合案件的具体情况予认定。
4、 被申请人防止损失进一步扩大的义务
对于错误申请财产保全造成的损害赔偿，笔者认为被申请人或其他受害人有防止损失扩大的义务。与《合同法》规定的防止损失扩大义务16相类似这一义务实际上是一种不真正的义务，即如当事人违反这一义务，并不会因此承担法律上的否定性评价和不利后果，仅仅是丧失对扩大部分的损失应有的权利。也就是说当事人本来有权请求某事项，但其没有履行某义务，致使其丧失了这一权利。17这一原则这与《民法通则》的过错责任原则18也是一致的。对于扩大部分的损失被申请人本可采取措施避免，但是由于其自身的原因没有尽到防止损失扩大的义务，致使这部分不应发生的损失出现，被申请人自行承担。如申请人请求法院对被申请人的原材料进行保全，被申请人本有能力另行购进或借用却有意不予作为，造成停产，使得非必然出现的损失人为的出现了；又如申请人请求法院对被申请人的房产进行保全，致使被申请人无法履行与他人签订的房屋买卖合同，被申请人完全有能力提供其他等值财产以供保全或提供担保，但被申请人既不通知法院或申请人，又不采取相应措施，造成其承担了本不应承担的违约责任。
三、法院在财产保全中的义务及其责任
对于法院在财产保全中的法律地位及其义务，法律界存在不同的看法：有人认为法院在财产保全中没有审查义务，仅是根据申请人的申请进行保全，因此对于财产保全错误不承担任何责任；有人认为法院在财产保全中有实体审查义务，申请人的财产保全申请是经过法院实体审查并审批的，并最终由法院作出裁定后对被申请人采取保全措施，没有法院的认可，仅有申请人的错误财产保全申请不可能给被申请人造成损失，因此法院对财产保全错误有共同过错，应承担共同赔偿责任；还有人认为法院在财产保全中承担形式审查义务，对财产保全错误仅在法院未尽到形式审查义务的情况下承担相应的责任。笔者赞同第三种观点。
首先，当事人毕竟没有权利对他人财产进行财产保全，仅能向法院提出财产保全申请，经法院作出裁定后，由法院对被申请财产进行保全。法院在财产保全中是一个不可或缺的角色，自然会承担一定的义务。从程序上来看，申请人向法院提出申请后，法院并不是当然照准，而是应当对该申请进行形式审查，经审查合格后，法院根据申请人的财产保全申请作出财产保全裁定，并由保全组以被申请人的财产进行财产保全。一般情况下，法院的形式审查包括以下几个方面：第一、保全主体审查，即审查申请人是否为诉讼中的原告或是反诉原告。第二、保全对象审查，即审查申请人申请财产保全的对象是否为诉讼中的被告或可能承担实体责任的第三人。第三、保全金额审查，即审查申请人申请财产保全的金额是否在其诉请范围以内。第四、保全担保审查，即审查申请人是否提供了合格的财产保全担保19。经过法院的形式审查后作出的财产保全，法院已经尽到了形式审查的义务，对可能出现的财产保全申请错误不承担任何责任。相反，如果由于法院没有尽到形式审查的义务，致使本不应当发生的财产保全错误出现，法院对于被申请人或其他受害人的损失应当承担相应的赔偿责任。除此以外，法院在进行财产保全时还应承担谨慎义务，合法的合理的进行财产保全。如果申请人申请财产保全并无过错，而法院在进行财产保全过程中或保全了非被申请人的财产、或超额保全了被申请人的财产、或对法院保管的保全财产未尽到谨慎管理义务造成他人损失的，应由法院承担赔偿责任。此类损失在法律属性上并不属于错误申请财产保全，而是与法院错误依职权采取保全措施同属于法院违法执行职务侵犯公民、法人的合法权益造成损失，通过国家赔偿程序予以救济。20
其次，法院的财产保全裁定毕竟不同于对案件的判决，审判程序是从实质上解决当事人之间的民事权利义务争议的程序，而财产保全程序则是一种中间性的暂时性的程序，其目的并不是要解决当事人之间的实体权利和义务之争，而是为了保全交来可能发生的强制执行。21财产保全裁定是在判决之前由立案庭或审判庭作出，不应也不可能对案件的实体结果作出判断和认定。因此，要求法院在案件尚未作出实体判决前对财产保全申请（包括诉请的合理性及合法性）进行实体审查明显对法院过于苛求，也不符合我国法律规定。法院仅能按照法律对于诉讼保全的形式要求进行审查，至于错误申请财产保全可能给被申请人造成的损失则可以通过财产损害赔偿之诉予以司法救济。
以上是笔者就错误申请财产保全引起的财产损害赔偿问题进行的简单分析和探讨，如有不足之处，谨请斧正。
上海市新闵律师事务所
陆 栋 生
上海市通力律师事务所
陈 燕
2002年8月12日
1 王铁汉著：《关于财产保全若干法律思考》（《当代法学》，2001年第6期），第71页。
2 《民法通则》第一百零六条第二款：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”
3 佟柔编：《中国民法》（法律出版社，1990年11月版），第564页。
4 错误是包含主客观两方面的含义，而过错则属于主观范畴，两者是既密切相关但又不是完全一致。
5 下文所使用之“错误”和“过错”皆具有同等法律含义。
6 财产保全申请的违法性包括前提违法，即诉请违法、对象违法和金额违法三种类型。
7 《民事诉讼法》第九十二条：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。”
8 柴发邦编：《民事诉讼法学新编》（法律出版社，1992年6月版），第263页。
9 江西省高级人民法院研究室：《错误申请财产保全致人损害的处理》（《审判业务》），第17页。
10 江西省高级人民法院研究室：《错误申请财产保全致人损害的处理》（《审判业务》），第17页。
11 此处所指利息损失包括两种可能：一、在法院划扣款的情况下，一般不予计息，被申请人无法按同期同类存款利率享有利息；二、由于被申请人无法使用被划扣款，向金融机构贷款或是向民间借贷，由此所支出的合理贷借款利息。
12 《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。
13 柴发邦编：《民事诉讼法学新编》（法律出版社，1992年6月版），第226页。
西藏自治区城镇房屋产权产籍管理暂行办法
西藏自治区人民政府
西藏自治区城镇房屋产权产籍管理暂行办法
政府令〔1999〕20号
第一章 总 则
第一条 为加强城镇房屋产权产籍管理，保护旁屋产权人的合法权益，根捂《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于自治区城镇规划区内各类房屋（包括全民、集体和私人所有的房屋）的产权产籍管理。
本办法所称城镇是指国家按行政建制设立的市、镇和未设镇建制的独立工矿区。
第三条 本办法所称房屋产权，是指城镇房屋的所有权；房屋产籍，是指城镇房屋的产权档案、户籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
第四条 房屋产权与房屋占原土地的使目权实行权利主体一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。
第五条 自治区人民政府建设行政主管负责全区城镇房屋产权产籍的管理工作。
地（市）建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下统称建设行政主管部门）负责本行政区域内城镇房屋产权产籍的管理工作。
第六条 建设行政主管部门应当依照法律、法规和规章，做好城镇房屋权属登记、房屋产权转移鉴定、房产测绘和房地产档案资料的管理工作。
第二章 房屋权属登记
第七条 房屋权属登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记（只限于抵押权和典权）；
（六）注销登记。
第八条 建设行政主管部门受理房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核：
（三）公告；
（四）核准登记，办理交费手续，颁发房屋权属证书。
本条第（三）项适用于建设行政主管部门认为有必要送行公告的登记。
第九条 房屋权属登记由权利人或权利申请人申请。
权利人或权利申请人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人或组织负责人申请。
权利人或权利申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
权利人申请房屋权属登记，包括总登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。
权利申请人申请房屋登记仅限初始登记。
第十条 权利人或权利申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十一条 总登记是指各地区行署和地级市以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
建设行政主管部门认为需要时，经各地区行署和地级市以上人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或换证。
凡列入总登记、验证或换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
总登记、验证、换证的期限，由各地区行署和地级市以上人民政府规定。总登记、验证、换证应当由各地区行署和地级市以上人民政府在规定期限开始之日三十日前发布公告。
第十二条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向建设行政主管部门申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
凡房地产开发公司销售的商品房进行房屋所有权登记的，必须持双方的房屋买卖合同、建设行政主管部门及物价部门的批准销售价格文件，方可进行产权、产籍登记。
第十三条 因房屋买卖、交换、赠与、娃承、划拨、分割、合并、人民法院裁决等原因致使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。
办理因房屋。买卖、交换、赠与原因引起的转移登记时，权利人还应按自治区有关规定先交纳契税。
集资合作建房、经济适用住房、机关单位公有住房按有关规定办理。
第十四条 申请转移登记，权利人应当提交下列证明文件：
（一）房屋买卖应当提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》、买卖合同、契税证明以及其他相关材料。
（二）房屋交换应当提交双方的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、交换协议、契税证明以及其他相关材料。
（三）房屋赠与应当提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》、赠与合同、契税证明以及其他相关材料。
（四）房屋继承的，继承人、受遗赠人应当分别提交被继承人死了证明、权属证明书、公证书、遗产分割协议书或法院的判决书、调解书、原《房屋所有权证》、原《土地使用权证》同一须序放弃继承权的弃权书、遗嘱或遗嘱证明。
（五）房屋划拨应当提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》、划拨的有关文件、资料等。
（六）房屋分割应当提交原《房屋所有权证》、《土地使用权证》、企业法人析产的批准文件、协议、资料等、家庭析产的协议、房产分割单等。
（七）房屋合并应当提交原《房屋所有权证》、《土地使用
权证》、主管部门批准文件、合同协议以及相关的权属证明、资料等。
（八）房屋裁决应当提交仲裁裁决书、法院判决书等。
（九）取工购买房改售房应当提交国有资产管理部门和房改部门的批准文件以及其他相关资料。
第十五条 权利人名称变更或房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请变更登记：
（一）房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称发生变更的；
（二）房麈面积增加或减少；
（三）房屋翻建；
（四）法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及机关的证明文件。
第十六条 设定旁屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应在事实发生之日起三十日内持房屋权属证书和设定房屋抵押、典当的合同书以及相关的证明文件，到建设行政主管部门申请办理他项权利登记。
第十七条 有下列情形之一的，由建设行政主管部门依法直接代为登记：
（一）依法由建设行政主管部门代管的房屋；
（二）建设行政主管部门直接管理的公房；
（三）法律、法规规定的其他情形。
代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。
第十八条 无人继承或其他无主房屋，由有关机关、团体、企事业单位、基层组织或个人提请人民法院按法律程序收归国家或集体所有。
第十九条 有下列情形之一的，建设行政主管部门应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑或城镇规划管理部门确定拆除的建筑；
（二）属于使用期限为二年以内的临时建筑；
（三）公房未经房改部门批准出售的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
建设行政主管部门应掌握不予登记房屋的基本状况，并予备案。
第二十条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请注销登记。
申请注销登记，权利人、应当提交原房屋权属证书、他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
第二十一条 因建设需要拆迁城镇房屋，拆迁人应当持项目批准文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《房屋拆迁许可证〉，到建设行政主管部门办理产权审查后方可拆迁；拆迁人在完成拆迁补偿、安置、产权交换后二十日内到建设行政主管部门办理产权注销登记。
第二十二条 房屋权属登记，权利人或权利申请人应当向建设行政主管部门交纳登记费和权属证书工本责。
第三章 房屋产权管理
第二十三条 房屋产权取得、转移、变更和他项权利的设定．必须符合有关法律、法规和规章的规定。
房屋产权转移时，该房屋占有土地的使用权应当同时转移。
房屋设定抵押权、典权时，应包括房屋行占用的土地的使用权。
第二十四条 共有房屋的产权，除确实难以分割的外允许分割；土地使用权不能分割的，应当维护土地的共同使用权。
第二十五条 房屋有下列情况之一的，除依法继承或人民法院判决的外，禁止转移、变更产权或设定他项权利；
（一）在城镇改造规划实施范围内的；
（二）在国家建设征用土地范围内的；
（三）其他依法禁止转移、变更的。
除前款第三项外，禁止期限不得超过一年。
第二十六条 房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证。自治区人民政府是房屋权属证书的填发机关。其他任何单位和个人不得印制、涂改、伪造房屋权属证书。
第四章 房屋产籍管理
第二十七条 房屋产籍应由各地（市）建设行政主管部门统一管理，各地（市）建设行政主管部门应建立健全房产档案和房屋产籍图测绘的管理制度。
第二十八条 各地（市）建设行政主管部门和城镇房屋产籍图的测绘应当符合房屋管理和测量规范的要求，准确反映房屋的自然状况，并绘制符合规范的图表，为审查确认产权提供可靠依据。
第二十九条 房屋的产籍，应当依照房地丘（地）号建立。房地丘（地）号应当以图幅为单位，从左到右，自上而下用数字顺序按反S形编写，按照房地产测量规范执行。
第三十条 城镇房地产档案资料，应当以产权人为宗立卷，以分幅图内的产权人卷宗建档。宗内文件的排列，按照产权的变化时间为序。
第三十一条 房屋产权档案必须长期保存。如果发生丢失或损毁时，应及时采取补救措施。
第三十二条 各地（市）建设行政主管部门应当根据房屋产权的转移、变更等及时调整和补充相应的产籍资料。
第三十三条 权利人或行政、司法机关因工作需要查阅房屋产权档案，应根据建设行政主管部门的规定，办理相应手续。
查阅房屋产权档案，严禁勾划、涂改和损坏。
第五章 罚 则
第三十四条 有下列情形之一的，权利人或权利申请人房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效，属于经营性活动的，没收非法所得，并可对单位和个人分别处以100O0元以下和200元以下的罚款；属于非经营性活动的，可对单位和个人分别处以1000元以下和200元以下的罚款。
（一）违反本办法第十二条规定，不办理房屋所有权初始登记的；
（二）违反本办法第十三条规定，不办理房屋所有权转移登记的；
（三）违反本办法第十六条规定，不办理房屋所有权他项权利登记的；
（四）违反本办法第二十一条规定，不办理房屋所有权注销登记的。
（五）违反本办法第二十五条规定，擅自转移、变更产权或设定他项权利的。
第三十五条 违反本办法第二十六条规定，非法印制、涂改、伪造房屋权属证书的，由建设行政主管部门没收其非法印制的房屋权属证书及违法所得，并可对当事人处以15000元以下罚款；有犯罪嫌疑的，移交司法机关处理。
第三十六条 因建设行政主管部门工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，由建设行政主管部门赔偿由此造成的经济损失，并追究工作人员的行政责任。
对已发放的房屋权属证书，发现确有错误的，应注销登记，缴销房屋权属证书，并重新登记、发证。
第三十七条 建设行政主管部门的工作人员在房屋产权产籍管理中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由建设行政主管部门给予行政处分；情节严重，有犯罪嫌疑的，移交司法机关处理。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十九条 军队（武警）营房的权属登记按照国家有关规定办理。
第四十条 外国人在自治区的私有房屋，申请房屋所有权登记或转移、变更登记时，依照国家有关法律、法规的规定办理。
第四十一条 本办法所称权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范囝内的土地使用权的法人、其他组织和自然人。
本办法所称权利申请人，是指已在获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四十二条 本办法所称“房屋权属证书”，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。
第四十三条 自治区建设行政主管部门可依据本办法制定实施细则。
第四十四条 本办法应用中的具体问题由自治区建设行政主管部门负责解释。
第四十五条 本办法自一九九九年七月一日起施行。
