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商业地产投资法律分析/盛军华

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 03:30:17  浏览:9314   来源:法律资料网
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投资产权式酒店的法律问题
(盛军华律师)

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式,正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下,我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题,以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分:商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中,位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日,涌金广场购物中心开业,2002年6月宣布停业,营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场,由于业主签约率低,8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法,经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前,据一些媒体消息,涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场,实行市场化运作、商场化管理,已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出,其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了,能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道,杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔,总建筑面积2万平方米,由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者,再从各位业主手中将商铺统一租回,开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理,西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%,返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式,开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
(三)担保法律关系
产权式酒店存在投资风险,开发商为增强吸引力,为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价,如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度,每年度收取一定的担保费用,以及一定的抵押实物,为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后,可以得到一份由担保公司(保证人)出具的担保函以保障权益。在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保,以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“金三角关系”,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后,附条件是指原价格出售,在符合这二个条件的情况下,只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定,只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时,开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
(五)期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后,在房地产权证未办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,而国务院未出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同(权利义务)的转让,而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让,分为两种情况:一种是预定权转让,转让性质属于预定合同的转让,按《合同法》规定应征得开发商同意;另一种是期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让,1、已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的,转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题,不同城市有一些不同的地方性规定,像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”,因此进行期房转让需具体问题具体处理,通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让,也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定,在期房转让过程中,买卖双方一般在合同中约定,买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款,在卖方办理出房地产权证(小产证)后,双方办理房地产权利过户手续,但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售,需通过合同(如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式)加以严格约束,保障合同当事人的利益。
(六)物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司的经营,无需另行聘请物业管理公司管理,但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后,及时进行续约或统一意见另行招商。
此外,还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分:投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无产权式酒店行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、租房、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明:
一、购房权利保障
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危险化学员安全管理条例

广西壮族自治区柳州市人民政府


危险化学员安全管理条例



第一章总则

第一条为了加强对危险化学品的安全管理,保障人民生命、财产安全,环境,制定本条例。

第二条在中华人民共和国境内生产、经营、储存、运输、使用危险化学品和处置废弃危险化学品;必须遵守本条例和国家有关安全生产的法律、其他行政法规的规定;

第三条本条例所称危险化学品,包括爆炸品、压缩气体和液化气体、易燃液体、易燃固体、自燃物品和退湿易燃物品、氧化剂和有机过氧化物、有毒品和腐蚀品等。

危险化学品列入以国家标准公布的《危险货物品名表》(GB12268);剧毒化学品目录和未列入《危险贸物品名表》的其他危险化学品,由国务院经济贸易综合管理部门合同国务院公安、环境保护、卫生、质检、交通部门确定并公布。

第四条生产、经营、储存、运输、使用危险化学品和处置废弃危险化学品的单位(以下统称危险化学品单位),其主要负责人必须保证本单位危险化学品的安全管理符合有关法律、法规、规章的规定和国家标准的要求,并对本单位危险化学品的安全负责。

危险化学品单位从事生产、经营、储存、运输、使用危险化学品或者处置废弃危险化学品活动的人员,必须接受有关法律、法规、规章和安全知识、专业技术、职业卫生防护和应急救援知识的培训,并经考核合格,方可上阂作业。

第五条对危险化学品的生产、经背、储存、运输、使用和对废弃危险化学品处置实施监督管理的有关部门,依照下列规定履行职责;

(一)国务院经济贸易综合答理部门和省、自治区、直辖市人民政府经济贸易管理部门,依照本条例的规定,负责危险化学品安全监督管理综合工作,负责危险化学品生产、储存企业设立及其改建、扩建的审查,负责危险化学品包装物、容器(包括用于运输工具的槽罐,下同)专业生产企业的审查和定点,负责危险化学品经营许可证的发放,负责图内危险化学品的登记,负责危险化学品事故应急救援的组织和协调,并负责前述事项的监督检查;设区的市级人民政府和县级人民政府的负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门,由各该级人民政府确定,依照本条例的规定履行职责。

(二)公安部门负责危险化学员的公共安全管理,负责发放副毒化学品购买凭证和准购证,负责审查核发剧毒化学品公路运输通行证,对危险化学品道路运输安全实施监督,并负责前述事项的监督检查。

(三)质检部门负责发放危险化学品及其包装物、容器的生产许可证,负责对危险化学品包装物、容器的产品质量实施监督,并负责前述事项的监督检查。

(四)环境保护部门负责废弃危险化学品处置的监督督理,负责调查重大危险化学品污染事故和生态破坏事件,负责有毒化学品事故现场的应急监浏和进口危险化学品的登记,并负责前述事项的监督检查。

(五)铁路、民航部门负责危险化学品铁路、航空运输和危险化学品铁路、民航运输单位及其运输工具的安全管理及监督检查。交通部门负责危险化学品公路、水路运输单位及其运输工具的安全管理,对危险化学品水路运输安全实施监督,负责危险化学品公路、水酪运输单位、驾驶入员、船员、装卸人员和押运人员的资质认定,并负责前述事项的监督检查。

(六)卫生行政部门负责危险化学品的毒性鉴定和危险化学品事故伤亡人员的医疗救护工作。

(七)工商行政管理部门依据有关部门的批准、许可文件,核发危险化学品生产、经营、储存、运输单位营业执照,并监督管理危险化学品市场经营活动。

(八)邮政部门负责邮寄危险化学品的监督检查。

第六条依照本条例对危险化学品单位实施监督管理的有关部门,依法进行监督检查,可以行使下列职权:

(一)进入危险化学品作业场所进行现场检查,调取有关资料,向有关人员了解情况,向危险化学品单位提出整改措施和建议;

(二)发现危险化学品事故隐患时,贸令立即好除或者限期待除;

(三)对有根据认为不符合有关法律、法规、规章规定和国家标准要求的设施、设备、器材和运输工具,责令立即停止使用;

(四)发现违法行为,当场予以纠正或者资令限期改正。

危险化学品单位应当接受有关部门依法实施的监督检查,不得拒绝、阻挠。

有关部门派出的工作人员依法进行监督检查时,应当出示证件.

第二章危险化学品的生产、储存和使用

第七条国家对危险化学品的生产和储存实行统一规划、合理布局和严格控制,并对危险化学品生产、储存实行审批制度;未经审批,任何单位和个人都不得生产、持存危险化学品。

设区的市级人民政府根据当地经济发展的实际田要,在编制总体规划时,应当按照确保安全的原则规划适当区域专f1用于危险化学品的生产、储存。

第八条危险化学品生产、储存企业,必须具备下列条件:

(一)有符合国家标准的生产工艺、设备或者储存方式、设施;

(二)工厂、仓库的周边防护眨高符合国家标准或者国家有关规定;

(三)有符合生产或者储存需要的管理人员和技术人员;

(四)有健全的安全管理制度;

(五)符合法律、法规规定和国家标淮要求的其他条件。

第九条设立剧毒化学品生产、储存企业和其他危险化学品生产、储存企业,应当分别向省、自治区、直辖市人民政府经济贸易管理部门和设区的市级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门提出申请,并提交下列文件:

(一)可行性研究报告;

(二)原料、中间产品、最终产品或者储存的危险化学品的燃点、自燃点、闪点、爆炸极限、毒性等理化性能指标;

(三)包装、储存、运输的技术要求,

(四)安全评价报告;

(五)事故应急救援措施;

(六)符合本条例第八条规定条件的证明文件。

省、自治区、直辖市人民政府经济贸易管理部门或者设区的市纽人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门收到申请和提交的文件后,应当组织有关专家进行审查,提出审查意见后,报本绍人民政府作出批准或者不予批准的决定。依据本级人民政府的决定,予以批准的,由省、自治区、直播市人民政府经济贸易管理部门或者设区的市级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门颁发批准书;不予批准的,书面通知申请人。

申请人凭批准书向工商行政管理部门办理登记注册手续。

第十条除运输工具加油站、加气站外,危险化学品的生产装置和储存数量构成重大危险源的储存设施,与下列场所、区域的距离必须符合国家标准或者国家有关规定:

(一)居民区、商业中心、公园等人口密集区域;

(二)学校、医院、影剧院、体育场(馆)等公共设施;

(三)供水水源、水厂及水源保护区;

(四)车站、码头(按照国家规定,经批准,专门从富危险化学品装卸作业的除外)、机场以及公路、铁路、水路交通干线、地铁风亭及出入口;

(五)基本农田保护区、畜牧区、渔业水域和种子、种亩、水产苗种生产基地;

(六)河流、湖泊、风景名胜区和自然保护区;

(七)军事禁区、军事管理区;

(八)法律、行政法规规定予以保护的其他区域。

已建危险化学品的生产装置和储存数量构成重大危险源的储存设施不符合前款规定的,由所在地设区的市级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门监督其在规定期限内进行整顿:需要转产、停产、投迁、关闭的,报本级人民政府批准后实施。

本条例所称重大危险源,是指生产、运输、使用、储存危险化学品或者处置废弃危险化学品,且危险化学品的数量等于或者超过临界量的单元(包括场所和设施)。

第十一条危险化学品生产、储存企业改建、扩建的,必须依照本条例第九条的规定经审查批准。

第十二条依法设立的危险化学品生产企业,必须向国务院质检部门申请领取危险化学品生产许可证;未取得危险化学品生产许可证的,不得开工生产。

国务院质捡部门应当将颁发危险化学品生产许可证的情况通报国务院经济贸易综合管理部门、环境保护部门和公安部门。

第十三条任何单位和个人不得生产、经营、使用国家明令禁止的危险化学品。

禁止用剧毒化学品生产灭鼠药以及其他可能进入人民日常生活的化学产品和日用化学品。

第十四条生产危险化学品的,应当在危险化学品的包装内附有与危险化学品完全一致的化学品安全技术说明书,并在包装(包括外包装件)上加贴或者拴挂与包装内危险化学品完全一致的化学品安全标签。

危险化学品生产企业发现其生产的危险化学品有新的危害特性时,应当立即公告,并及时修订安全技术说明书和安全标签。

第十五条使用危险化学品从事生产的单位,其生产条件必须符合国家标准和国家有关规定,井依照国家有关法律、法规的规定取得相应的许可,必须建立、健全危险化学品使用的安全管理规章制度,保证危险化学品的安全使用和管理。

第十六条生产、储存、使用危险化学品的,应当根据危险化学品的种类、特性,在车间、库房等作业场所设置相应的监田、通风、防顷、调温、防火、灭火、防爆、泄压、防毒、消毒、中和、防湖、防爵、防貉电、防腐、防渗漏、防护园堤或者隔离操作等安全设施、设备,并按照国家标准和国家有关规定进行维护、保养,保证符合安全运行要求。

第十七条生产、储存、使用剧毒化学品的单位,应当对本单位的生产、储存装置每年进行一次安全评价;生产、储存、使用其他危险化学品的单位,应当对本单位的生产、储存装置每两年进行一次安全评价。

安全评价报告应当对生产、储存装置存在的安全问题提出整改方案。安全评价中发现生产、储存装置存在现实危险的,应当立即停止使用,予以更换或者修复,并采取相应的安全措施。

安全评价报告应当报所在地没区的市级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门备案。

第十八条危险化学品的生产、储存、使用单位,应当在生产、储存和使用场所设置通讯、报警装置,并保证在任何情配下处于正常适用状态。

第十九条剧毒化学品的生产、储存、使用单位,应当对剧毒化学品的产量、流向、储存量和用途如文记录,并采取必要的保安措施,防止剧毒化学品被盗、丢失或者误售、误用;发现剧毒比学品被盗、丢失或者误售、误用时,必须立即向当地公安部门报告。

第二十条危险化学品的包装必须符合国家法律、法规、规章的规定和国家标准的要求。

危险化学品包装的材质、型式、规格、方法和单件质量(重量),应当与所包装的危险化学品的性质和用途相适应,便于装卸、运输和储存。

第二十一条危险化学品的包装物、容器,必须由省、自治区、直辖市人民政府经济贸易管理部门审查合格的专业生产企业定点生产,并经国务院质检部门认司的专业检测、检验机构检洲、检验合格,方可使用。

重复使用的危险化学品包装物、容器在使用前,应当进行检查,并作出记录;检查记录应当至少保存2年。

质检部门应当对危险化学品的包装物、容器的产品质量进行定期的或者不定期的检查。

第二十二条危险化学品必须储存在专用仓库、专用场地或者专用储存室(以下统称专用仓库)内,储存方式、方法与储存数量必须符合国家标限,并由专人管理。

危险化学品出入库,必须进行核查登记。库存危险化学品应当定期检查。

剧毒化学品以及储存数量构成重大危险源的其他危险化学品必须在专用仓库内单独存放,实行双人收发、双人保管制度。储存单位应当将储存剧毒化学品以及构成重大危险源的其他危险化学品的数量、地点以及管理人员的情况,报当地公安部门和负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门备案。

第二十三条危险化学品专用仓库,应当符合国家标准对安全、消防的要求,设置明显标志。危险化学品专用仓库的储存设备和安全设施应当定期检测。

第二十四条处置废弃危险化学品,依照固体皮物污染环境防治法和国家有关规定执行。

第二十五条危险化学品的生产、储存、使用单位转产、停产、停业或者解散的。应当采取有效措施.处置危险化学品的生产或者储存设备、库存产品及生产原科,不得留有事故隐患。处置方案应当报所在地没区的市纽人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门和同级环境保护部门、公安部门备案.负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门应当对处置情况进行监督检查。

第二十六条公众上交的危险化学品,由公安部门接收。公安部门接收的危险化学品和其他有关部门收缴的危险化学品,交由环境保护部门认定的专业单位处理。

第三章危险化学品的经营

第二十七条国家对危险化学品经营销售实行许可制度。未经许可,任何单位和个人都不得经营销售危险化学品。

第二十八条危险化学品经营企业,必须具备下列条件:

(一)经营场所和储存设施符合国家标准;

(二)主管人员和业务人员经过专业培训,并取得上岗资格

(三)有健全的安全管理制度;

(四)符合法律、法规规定和国家标准要求的其他条件。

第二十九条经营剧毒化学品和其他危险化学品的,应当分别向省、自治区、直辖市人民政府经济贸易管理部门或者设区的市织人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门提出申请,并附送本条例第二十八条规定条件的相关证明材料。省、自治区、直绍市人民政府经济贸易瞥理部门或者设区的市级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门接到申请后,应当依照本条例的规定对申请人提交的证明材料和经营场所进行审查。经审查,符合条件的,颁发危险化学品经营许可证,并将颁发危险化学品经营许可证的情况通报同级公安部门和环境保护部门;不符合条件的,书面通知申请人并说明理由。

申请入凭危险化学品经营许可证向工商行政管理部门办理登记注册手续。

第三十条经营危险化学品,不得有下列行为:

(一)从未取得危险化学品生产许可证或者危险化学品经营许可证的企业采购危险化学品;

(二)经营国家明令禁止的危险化学品和用剧毒化学品生产的灭鼠药以及其他可能进入人民日常生活的化学产品和日用化学品;

(三)销售没有化学品安全技术说明书和化学品安全标签的危险化学品.

第三十一条危险化学品生产企业不得向未取得危险化学品经营许可证的单位或者个人销售危险化学品。

第三十二条危险化学品经营企业储存危险化学品.应当道守本条例第二章的有关规定。危险化学品商店内只能存放民用小包装的危险化学品,其总量不得超过国家规定的限量。

第三十三条剧毒化学品经营企业销售副毒化学品,应当记录购买单位的名称、地址和购买人员的姓名、身份证号码及所购剧毒化学品的品名、数量、用途。记录应当至少保存1年。 剧毒比学品经营企业应当每天核对别毒化学品的销售俏况;发现被盗、丢失、误售等情况时,必须立即向当地公安部门报台。

第三十四条购买别毒化学品,应当遵守下列规定:

(一)生产、科研、医疗等单位经常使用剧毒化学品的,应当向设区的市级人民政府公支部门申请领取购买凭证,死购买凭证购买:

(二)单位临时需要购买剧毒化学品的,应当凭本单位出具的证明(注明品名、数量、用途)向设区的市级人民政府公安部门申请领取憋购证,凭港购证购买;

(三)个人不得购买农药、灭鼠药、火虫药以外的剧毒化学品。

剧毒化学品生产企业、经营企业刁i得向个人或者无购买凭证、准购证的单位销售剧毒化学品。剧毒化学品购买凭证、准购证不得伪造、变造、买卖、出借或者以其他方式转让,不得位用作废的剧毒化学品购买凭证、消购证。

剧毒化学品朗买凭证和准购证的式样和具体申领办法由国务院公安部门制定。 第四章危险化学品的运输

第三十五条国家对危险化学品的运输实行资质认定制度;未经资质认定,不得运输危险化学品。

危险化学品运输企业必须具备的条件由国务院交通部门规定。

第三十六条用于危险化学品运输工具的槽罐以及其他容器,必须依照本条例第二十一条的规定,由专业生产企业定点生产,并经检测、检验合格,方可使用。

质检部门应当对前款规定的专业生产企业定点生产的槽罐以及其他容器的产品质量进行定期的或者不定期的检查。

第三十七条危险化学品运输企业,应当对其驾驶员、船员、装卸管理人员、押运人员进行有关安全知识培训;驾驶员、船员、装卸管理人员、押运人员必须掌握危险化学品运输的安全知识,并经所在地设区的市级人民政府交通部门考核合格(船员经海事管理机构考核合格),取得上岗资格证,方可上岗作业。危险化学品的装卸作业必须爽装卸管四人员的现场指挥下进行。

运输危险化学品的驾驶员、船员、装卸人员和押运人员必须了解所运载的危险化学品的性质、危害特性、包装容器的使用特性和发生意外时的应急措施。运输危险化学品,必须配备必要的应急处理器材和防护用品。

第三十八条通过公路运输危险化学品的,托运人只能委托有危险化学品运输实质的运输企业承运。

第三十九条通过公路运输剧台比学品的,托运人应当向日的地的县级人民政府公安部门申请办理剧毒化学品公路运输通行证。

办理剧毒化学品公路运输通行证,托运人应当向公安部门提交有关危险化学品的品名、数量、运输始发地和目的地、运输路线、运输单位、驾驶入丘、坪运人员、经营单位和购买单位资质情况的材料。

剧毒化学品公路运输通行证的式样和具体申领办法由国务院公支部门制定。

第四十条禁止利用内阿以及其他封闭水域等航运渠道运输剧毒化学品以及国务院交通部网规定禁止运输的其他危险化学品。

利用内河以及其他封闭水域络航运渠道运输前款规定以外的危险化学品的,只能委托有危险化学品运输资质的水运企业承运,并按照国务院交通部门的规定办理手续,接受有关交通部门(港口部门、海事管理机构,下同)的监督管理。

运输危险化学品的船舶及其配载的容器必须按照国家关于船舶检验的规范进行生产,并经海事管理机构认可的6S舶检验机构检验合格,方可投入使用.

第四十一条托运人托运危险化学品,应当向承运人说明运输的危险化学品的品名、数量、危害、应急措施等俏况。

运输危险化学品需要添加抑制剂或者稳定剂的,托运人交付托运时应当添加抑制剂或者稳定剂,并告知承送入。

托运人不得在托运的普通货初中夹带危险化学品,不得将危险化学品匿报或者谎报为普通货物托运。

第四十二条运输、装卸危险化学品,应当依照有关法律、法规、规章的规定和国家标38的要求并按照危险化学品的危险特性,采取必要的安全防护措施。

运输危险化学品的槽罐以及其他容器必须封口严密,随够承受正常运输条件下产生的内部压力和外部压力,保证危险化学品在运输中不因温度、湿度或者压力的变化而发生任何渗(洒)漏。

第四十三条通过公路运输危险化学品,必须配备押运人员,并随时处于押运人员的监管之下,不得超装、超载,不得进入危险化学品运输车辆禁止通行的区域;确需进入黎止通行区域的,府当事先向当地公安部门报告,由公安部门为其指定行车时间和路线,运输车辆必须遵守公安部门规定的行车时间和路线。

危险化学品运输车辆禁止通行区域,由设区的市级人民政府公安部门划定,并设置明显的标志。

运输危险化学品途中需要停车住宿或者遇有无法正常运输的情况时,应当向当地公安部门报告。

第四十四条剧毒化学品在公路运输造中发生被盗、丢失、流散、泄漏等情况时,承运人及押运人员企须立即向当地公安部门报告,并采取一切可能的害示措施.公安部门按到报告后,应当立即向其他有关部门通报情况;有关部门应当采取必要的安全措施。

第四十五条任何革位和个人不得邮寄或者在部件内夹带危险化学品,不得将危险化学品匿报或者谎报为普通物品邮寄。第四十六条通过铁路、航空运输危险化学品的,按照国务院铁路、民航部门的有关规定执行。

第五章危险化学品的登记与事故应急救援

第四十七条国家实行危险化学品登记制度,并为危险化学品安全管理,事故、预防和应急救援提供技术、信息支持。

第四十八条危险化学品生产、储存企业以及使用剧毒化学品和数量构成重大危险源的其他危险化学品的单位,应当向国务院经济贸易综合管理部门负责危险化学品登记的机构办理危险化学品登记。危险化学品登记的具体办法由国务院经济贸易综合管理部门制定。

负责危险化学品登记的机构应当向环境保护、公安、质检、卫生等有关部门提供危险化学品登记的资料。

第四十九条县级以上地方各级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门应当会同同级其他有关部门制定危险化学品事故应急救援预案,报经本绍人民政府批准后实施。

第五十条危险化学品单位应当制定本单位事故应急救援预案,配备应急救援人员和必要的应急救援器材、设备,并定期组织演练。

危险化学品事故应急救援预案应当报设区的市级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门备案。

第五十一条发生危险化学品事故,单位主要负责人应当按照本单位制定的蛮急救援预案,立即组织救援,并立即报告当地负责危险化学品安全盟督管理综合工作的部门和公安、环境保护、质检部门。

第五十二条发生危险化学品事故,有关地方人民政府应当做好指挥、领导工作.负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门和环境保护、公安、卫生等有关部门,应当按照当地应急救授预案组织实故救援,不得拖延、推诿。有关地方人民政府及其有关部门并应当按照下列规定,采取必要措施,减少事故损失,防止事故蔓延、扩大: .

(一)立即组织营救受害人员,组织撤离或者采取其他描施保护危害区域内的其他人员;

(二)迅速控制危害源,并对危险化学品造成的危害进行检验、监测,测定事故的危害区域、危险化学品性质及危害程度;

(三)针对事故对人体、动植物、土壤、水源、空气造成的观实危害和可能产生的危害,迅速采取封闭、隔离、洗消等措施;

(四)对危险化学品事故造成的危害进行监测、处置,直至符合团家环境保护标准。

第五十三条危险化学品生产企业必须为危险化学品事故应急救援提供技术指导和必要的协助。

第五十四条危险化学品事故造成环境污染的信息,由环境保护部门统一公布。

第六章法律责任

第五十五条对生产、经营、储存、运输、使用危险化学品和处置废弃危险化学品依法实施监督管理的有关部门工作人员,有下列行为之一的,依法给予降织或者撤职的行政处分;触犯刑律的,依照刑法关于受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任;

(一)利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处,对不符合本条例规定条件的涉及生产、经营、储存、运输、使用危险化学品和处置废弃危险比学品的事项予以批准或者许可的;

(二)发现未依法取得批准或者许可的单位和个人擅自从事有关活动或者接到举报后不予取缔或者不依法予以处理的;

(三)对已经依法取得批准或者许可的单位和个人不履行监督管理职窃,反现其不再具备本条例规定的条件而不撤销原批准、许可或者发现违反本条例的行为不予查处的。

第五十六条发生危险化学品事故,有关部门未依照本条例的规定履行职员,组织实施救援或者采取必要措施,减少事故损失,防止事故蔓延、扩大,或者拖延、推透的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予降级或者撤职的行政处分;触犯刑律的,依照刑法关于滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。

第五十七条违反本条例的规定,有下列行为之一的,分别由工商行政管理部门、质检部门、负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门依据各自的职权予以关闭或者责令停产停业整顿,责令天亩化销毁国家明今禁止生产、经营、使用的危险化学品或者用剧毒比学品土产的灭鼠药以及其他可能进入人民日常生活的化学产品和日用化学品;有违法所得的,没收违法所得;违法所得10万元以上的,并处违法所得1侣以上5倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足10万元的,并处5万元以上50万元以下的罚款;触犯刑律的,对负有壳任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于危险物品肇事罪、非法经营罪或名其他罪的规定,依法追究刑事责任:

(一)未经批准或者未经工商登记注册,擅自从事危险化学品生产、储存的;

(二)未取得危险化学品生产许可证,撤自开工生产危险化学品的;

(三)未经审查批准,危险化学品生产、储存企业擅自改建、扩建的;

(四)未取得危险化学品经营许可证或者未经工商登记住册,擅自从事危险化学品经营的;

(五)生产、经营、使用国家明令整止的危险化学品,或者用剧毒化学品生产灭鼠药以及其他可能进入人民日常生活的化学产品和日用化学品的。

第五十八条危险化学品单位违反本条例的规定,未根据危险化学品的种类、特性,在车间、库房等作业场所设置相应的监测、通风、防晒、调温、防火、灭火、防爆、泄压、防毒、消毒、中和、防潮、防雷、防涝电、防腐、防渗漏、防护围堤或者隔离操作等安全设施、设备的,由负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门或者公安部门依据各自的服权责令立即或者限期改正,处2万元以上10万元以下的罚款;触犯刑律的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于危险物品肇事罪、重大责任事故罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。

第五十九条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门、质检部门或者交通部门依据各自的职权责令立即或者限期改正,处2万元以上20万元以下的罚款;逾期未改正的,责令停产停业整顿;肇犯刑障的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于危险物品壁事罪、生产销售伪劣商品罪或考其他罪的规定,依法追究刑事责任:

(一)未经定点,擅自生产危险化学品包装物、容器的:

(二)运输危险化学品的船舶及其配裁的容器末按照国家关于船舶检验的规范进行生产,并经检验合格的;

(三)危险化学品包装的材质、型式、规格、方法和单件质量(重量)与所包装的危险化学品的性质和用途不相适应的;

(四)对重复使用的危险比学品的包装物、容器在使用前,不进行检查的;

(五)使用非定点企业生产的或者未经检测、检验合格的包装物、容器包装、盛装、运输危险比学品的。

第六十条危险化学品单位违反本条例的规定,有下列行为之 的,由负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门责令立即或者报期改正,处1元以上5万元以下的罚款;逾期不改正的,责令停产停业整顿:

(一)危险化学品生产企业未左危险化学品包装内附有与危险化学品完全一致的化学品安全技术说明书,或者未在包装(包括外包装件)上加贴、拴挂与包装内危险化学品完全一致的化学品安全标签的;

(二)危险化学品生产企业发现危险化学品有新的危害特性时,不立即公告并及时修订其安全技术说明书和安全标签的;

(三)危险化学品经营企业销售没有化学品安全技术说明书和安全标签的危险化学品的。

第六十一条危险化学品单位违反本条例的规定,有下列行为之一的,由负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门或者公支部门依据各自的职权责令立即或者限期改正,处1万元以上5万元以下的罚款;逾期不改正的,由原发证机关吊销危险化学品生产许可证、经营许可证和营业执照;触犯刑律的,对负有责任的主管人员和其他宜接责任人员依照刑法关于危险物品肇事罪、重大责任事故罪或者其他罪的规定,依法迟究刑事责任;

(一)未对其生产、储存装置进行定期安全评价,并报所在地设区的市级人民政府负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门备案,或者对安全评价中发现的存在现实危险的生产、储存装置不立即停止使用,予以更换或者修复,并采取相应的安全措施的;

(二)未在生产、储存和使用危险化学品场所设置通讯、报警装置,并保持正常适用状态的;

(三)危险化学品未储存在专用仓库内或者未设专人答理的:

(四)危险化学品出入因未进行核查登记或者入库后未定期检查的;

f五)危险化学品专用仓库不符合国家标淮对安全、消防的要求,未设置明显标志,或者未对专用仓库的储存设备和安全设施定期检测的;

(六)危险化学品经销商店存放非民用小包装的危险化学品或者危险化学品民用小包装的存放量超过国家规定限量的:

(七)剧毒化学品以及构成重大危险源的其他危险化学品未在专用仓库内单独存放,或者未实行双人收发、双人保管,或者未相储存剧毒化学品以及构成重大危险源的其他危险化学品的数量、地点以及瞥理人员的情况,报当地公安部门和负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门备案的;

(八)危险化学品生产单位不如实记录别毒化学品的产量、流向、储存虽和用途。或者未采取必要的保安措施的止别毒化学品被盗、丢夫、误售、误用,或者发生副毒化学品被盗、丢失、误旨、误用后不立即向当地公支部门报告的;

(九)危险化学品经营企业不记录别毒化学品购买单位的名称、地址,购买人员的姓名、身份证号码及所购别意化学品的品名、数量、用法,或者不每天核对剧毒化学品的销售情况,或者发现被盗、丢失、误售不立即向当地公安部门报告的。

第六十二条危险化学品单位违反本条例的期定,在转产、停产、停业或者解散时末采取有效措施.处置危险化学品生产、储存设备、库存产品及生产原料的.由负责危险化学品安全监督管理综合丫作的部门责令改正,处2万元以上10万元以下的罚云南省;触犯刑律的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于重大环境污染事故罪、危险物品肇事罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。

第六十三条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由工商行政管理部门责令改正,有违法所得的,没收违法所得;违法所得5万元以上的,并处违法所得1倍以上5倍以下的罚叙;没有违法所得或者违法所得不足5万元的,并处2万元以上20万元以下的罚款;不改正的,由原发证机关吊销生产许可证、经营许可证和营业执照;融犯刑律的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于非法经营罪、危险物品肇事罪或者其他罪的规定,依法追究刑事资任:

(一)危险化学品经营企业从未取得危险化学品生产许可证或者危险化学品经营许可证的企业采购危险化学品的;

(二)危险化学品生产企业向术取得危险化学品经营许可证的经营单位销售其产品的,

(三)别毒化学品经营命业向个人或者大购买凭证、准购证的单位销售剧毒化学品的。

第六十四条违反本条例的规定。伪造、变造、买卖、出借或者以其他方式转让剧毒化学品购买凭证、准购证以及其他有关证件,或者使用作废的上述有关证件的,由公安部门责令改正,处1万元以上5万元以下的罚款;触犯法律的,对负有责任的主管人员和其他直接责任入虽依照刑法关于伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。

第六十五条违反本条例的规定,未取得危险化学品运输企业资质,擅自从事危险比学品公路、水路运输,有违法所得的,由交通知门没收违法所得;违法所得5万元以上的,并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足5万元的,处2万元以上20万天以下动员款;怨把刚律的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于危险物品肇事罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。

第六十六条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由交通部门处2万元以上10万元以下的罚款;触犯刑律的,依照刑法关于危险物品肇事罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任:

(一)从事危险化学品公路、水路运输的驾驶员、船员、装卸管理人员、押运人员未经考核合格,取得六岗资格证的;

(二)利用内河以及其他封闭水域等航运渠道运输剧毒化学品和国家禁止运输的其他危险化学品的:

(三)托运人未按照规定向交通部门办理水路运输手续,擅自通过水路运输剧毒化学品和国家族止运输的其他危险化学品以外的危险化学品的;

(四)托运入托运危险化学品,不向承送人说明运输的危险化学品的品名、数量、危害、应急措施等情况,或者需要添加抑制剂或者稳定剂,交付托运时未添加的;

(五)运输、装卸危险化学品不符合国家有关法律、法规、规章的规定和国家标准,并按照危险化学品的特医采取必要安全防护措施的。

第六十七条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由公安部门责令改正,处2万元以上10万元以下的罚款;触犯刑律的,依照刑法关于危险物品肇事罪、重大环境污染事故罪或者其他罪的规定,依法追究闲事责任;

(一)托运人未向公文部门申请领取剧毒化学品公路运输通行证,擅自通过公路运确剧毒化学品的;

(二)危险化学品运输企业运输危险化学品,不配备押运人员或者脱离押运入员监管,超装、超载.中途停车住宿或者遇有无法正常运输的情况.不向当地公安部门报告的;

(三)危险化学品运输企业运输危险化学品,未向公安部门报告,擅自进入危险化学品运输车辆禁止通行区域,或者进入禁止通行区域不遵守公安部门规定的行车时间和路线的;

(四)危险化学品运输企业运输别毒化学品,在公路运输途中发生被盗、丢失、流散、泄露等洁况.不立即向当地公安部门报告,并采取一切可能的警示措施的;

;五)托运人在托运的普通货物中夹带危险化学品或者将危险化学品匿报、谎报为普通货物托运的。

第六十八条违反本条例的规定,邮寄或者在邮件内夹带危险化学品,或者将危险化学品匿报、谎报为普通物品邮寄的,由公安部门处2000元以上2万元以下的罚款;触犯刑律的,依照刑法关于危险物品肇事罪或者其他罪的规定,依法追究列事责任。

第六十九条危险化学品单位发生危险化学品事故,未按照本条例的规定立即组织救援,或者不立即向负责危险化学品安全监督管理综合工作的部门和公安、环境保护、质检部门报告,造成严里后果的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于国有公司、企业工作人员失职罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任.

第七十条危险化学品单位发生危险化学品事故造成人员伤亡、财产损失的,应当依法承担赔偿责任;拒不承担赔偿责任或者其负责人逃匿的,依法拍卖其财产,用于赔偿。

第七章附则

第七十一条监控化学品、属于药品的危险化学品和农药的安全管理,依照本条例的规定执标国家另有规定的,依照其规定。

民用爆作品、放射性物品、核能物质和城镇燃气的安全管理,不适用本条例。

第七十二条危险化学品的进出口管理依照国家有关规定执行;进口危险化学品的经营、储存、运输、使用和处置进口废弃危险化学品,依照本条例的规定执行。

第七十三条依照本条例的规定,对生产、经营、储存、运输、使用危险化学品和处置废弃危险化学品进行审批、许可并实施监督管理的国务院有关部门,应当根据本条例的规定制定并公布审批、许可的期限和程序。

本条例规定的国家标准和涉及危险化学品安全管理的国家有关规定,由国务院质检部门或者国务院有关部门分别依照国家标准化法律和其他有关法律、行政法规以及本条例的规定制定、调整并公布。

第七十四条本条例自2002年3月15日起施行。1987年2月17日国务院发布的(化学危险物品安全管理条例》同时废止


关于全民所有制小型商业企业租赁经营国有资产产权管理的规定

国有资产管理局


关于全民所有制小型商业企业租赁经营国有资产产权管理的规定

1989年11月27日,国家国有资产管理局/财政部/商业部

关于全民所在制小型商业企业租赁经营国有资产产权管理的规定
为了完善全民所有制小型商业企业租赁经营责任制,维护国有资产所有者和租赁经营者的合法权益,提高国有资产经营使用效益,根据国务院有关文件,现对小型商业企业租赁经营有关国有资产产权管理问题规定如下:
一、按照第二步利改税原则确定的全民所有制小型零售商业企业和饮食、服务、修理行业的企业实行租赁经营的,其所有制性质不变,国有资产产权隶属关系不变。
二、国有资产产权属于国有资产管理部门,委托商业主管部门行使出租权,在目前尚未成立国有资产管理部门的地方,暂由财政部门代为行使国有资产管理部门的职权。
三、租赁的对象是企业全部国有资产。
四、租赁期一般为3至5年,最长不超过7年。
五、国有资产租赁形式可分为下列几种:
(一)个人租赁,即由1个人承租经营;
(二)合伙租赁,即两个人以上(一般不超过3人)合伙承租经营;
(三)全员租赁,即全体职工承租经营。
六、承租者应具备的条件:
(一)坚持社会主义经营方向,具有社会主义职业道德,遵纪守法;
(二)具有从事本行业3年以上工龄,懂经营、会管理、守信用;
(三)经济上有一定抵押能力。
七、企业出租前必须对国有资产进行评估,资产评估组织可以是经国家法定机关注册登记,并持有省、自治区、直辖市以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估许可证书的资产评估公司、会计师事务所、财务咨询公司等机构;也可以是经国有资产管理部门认可的临时评估机构。资产评估作价可以采取以下3种办法:
(一)重置成本法,即按资产全新情况下的市场价格或重置成本,减去已使用年限的累积折旧额,来确定被评估资产的价值;
(二)现行市价法,即按照市场上同一的或者类似的资产交易价格来确定被评估资产的价值;
(三)收益现值法,即按该项资产的预期获利能力和平均资金利润率,计算出资产的现值,以此确定被评估资产的价值。
这3种办法可以互相检验,也可以单独使用。对流动资产中的现金和银行存款,直接以帐面价值为评估价值;对流动资产中的应收款,应依据帐面价值,考虑呆帐损失等因素,确定评估价值。评估结果经国有资产管理部门确认后才能出租。
八、承租方拥有对租赁国有资产的使用权和经营管理权。
九、抵押金
(一)为了保证租赁期间国有资产完好和企业库存商品结构合理,出租前承租方必须缴纳租赁抵押金。租赁期满后,若没有发生经济赔偿等问题,抵押金如数退还。
(二)抵押金可以是现金、存款,也可以是国家发行的有价证券。
(三)抵押金的计算标准由出租方确定,一般不得低于评估后国有资产的10%,对于个别国有资产较大的企业,经国有资产管理部门同意,抵押金可以低于10%。
(四)抵押金交给国有资产管理部门或行使出租权的商业主管部门统一管理,专户储存。
十、租赁费
(一)为了确保国有资产经营收益,承租方应在保证国有资产完整的前提下,按评估后实际占用的国有资产交纳租赁费。由原租赁者连续租赁的企业,在计算租赁费时,应剔除前期租赁期间由租赁方投资形成的新增固定资产。
(二)租赁费计算标准可参照行业资金利润率和人民银行规定的固定资产投资贷款利率计算。具体计算标准由省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理部门和商业主管部门协商确定。
(三)租赁费可一定几年不变,也可以确定适当增长幅度。
(四)租赁费按国务院有关规定,上交商业主管部门,用于商业网点建设。商业主管部门收取的租赁费要专项管理,不得挪做他用。网点建设竣工后要相应增加国家基金。国有资产管理部门有权对租赁费上交、使用情况进行监督、检查。
(五)对拒交、欠交租赁费的,从交付的抵押金中扣抵。抵押金抵完后,出租方有权终止租赁合同。
(六)对于地处偏僻、经营困难或原来亏损等原因交纳租赁费确有困难的企业,由承租人申请,商业主管部门提出意见,报国有资产管理部门批准,可以在一定时期内减收、缓收或免收租赁费。
十一、租赁经营合同中有关国有资产的条款必须明确以下内容:
(一)国有资产评估后要对资产进行登记;
(二)关于抵押金、租赁费的上交数额、交付方式、交付期限及计算方法;
(三)关于国有资产维修保管责任以及受损后的赔偿办法;
(四)关于租赁期满后国有资产退还和验收办法。
十二、承租方在租赁期间应对国有资产进行正常维修,保证国有资产完好,并办理国有资产保险业务。
十三、租赁期间,承租方不得将国有资产转租他人,也不得以国有资产和资金抵押债务或放贷谋利。
十四、企业租赁期间,出租方和承租方投资新增添的资产,原则上谁投资归谁所有,个人投资部分在租赁期满后,可以折价卖给企业出租方或投资入股,也可以一次或分期抽回。
十五、租赁期满后以及租赁期间解除合同的,应由租赁双方和有关部门共同检查评估企业国有资产状况,造成经济损失的,由责任方赔偿,对有关善后处理达成协议后,方能解除租赁关系。
十六、商业主管部门应帮助租赁企业建立健全各项规章制度,加强业务培训,提供服务,并在租赁期间定期或不定期对企业进行审计、检查。
十七、国营小型粮食企业、商办工业、储运企业实行租赁经营的,可以参照本规定执行。
十八、各地可根据本规定的原则,结合本地区的情况制定实施细则。
十九、关于国营小型商业租赁经营财务处理问题,仍按财政部有关规定执行。